Das Bürgerlichen Gesetzbuch der Bundesrepublik (BGB) beinhaltet keine Hinweise oder Regelungen bezüglich des Eigentums an Wohnungen oder Gebäuden. Rechtlich ist die Anteilsverteilung des Mieteigentums im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das WEG sieht den Besitz von Sondereigentum in einer Wohnungsanlage nur im Zusammenhang mit einem Miteigentumsanteil vor. Der Begriff Sondereigentum bezieht sich beim Kauf einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zum Beispiel darauf, dass der Käufer der alleinige Eigentümer einer Wohneinheit ist.
Inhaltsverzeichnis
Sondereigentum vs Miteigentumsanteil
Zum Sondereigentum zählen demnach unter anderem der Innenanstrich, die Tapeten, die Bodenbeläge, ein dauerhafter PKW-Parkplatz sowie auch die Heizkörper und Zwischenwände einer Wohnung. Hierbei ist zu beachten, dass jeder Wohnungseigentümer dazu verpflichtet ist die Teile des Gebäudes seines Sondereigentums „instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“ (§ 14 Abs. 1 WEG).
Fenster und Türen gehören meist zum Gemeinschaftseigentum und sind im Miteigentumsanteil
Im Gegensatz zum Sondereigentum, bezieht sich der Miteigentumsanteil auf das gemeinschaftlich genutzte Eigentum eines Gebäudes. Zum Gemeinschaftseigentum zählen beispielsweise das Treppenhaus mit Flur, die Fenster, der Garten, das Dach, die Außenwände, die Briefkastenanlage oder auch die Abwasserrohre einer Wohnungsanlage und etwaige Fahrstühle. Jedem Wohnungseigentümer steht ein bestimmter Bruchteil des Gemeinschaftseigentums zu (§ 16 Abs. 2 WEG). Der Miteigentumsanteil bezieht sich also auf den Anteil, der einem Wohnungseigentümers an dem Gemeinschaftseigentum eines Gebäudes gehört. Besonderheiten gibt es beispielsweise beim Geländer des Balkons. Während der Außenanstrich des Geländers zum Gemeinschaftseigentum zählt, ist der Innenanstrich als Sondereigentum einzustufen. Ein bestimmter Teil des Gebäudes kann demnach entweder als Gemeinschaftseigentum oder als Sondereigentum gelten, was bedeutet, dass die beiden Eigentumsarten einander ausschließen.
Nutzen und Berechnung des Miteigentumsanteils
Wie lässt sich der Anteil des Miteigentums berechnen und warum ist das notwendig? Laut dem WEG sind alle Wohnungseigentümer „den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen“ (§ 16 Abs. 2 WEG). Das Ziel dieser gesetzlichen Regelung ist, dass die zuständigen Personen den Anteil des Miteigentums angemessen berechnen, damit so eine verhältnismäßige Verteilung der Umlagen und Kosten sichergestellt werden kann. Mit anderen Worten ist es also wichtig die verschiedenen Anteile genau zu berechnen, um die Kosten, die in Verbindung mit den Gemeinschaftseigentum aufkommen, gerecht zu verteilen. Zu diesen Gemeinschaftskosten zählen unter anderem die Verbesserungs- oder Instandhaltungskosten für den gemeinsam genutzten Teil des Gebäudes und der Außenanlagen. Die prozentuale Verteilung und somit Höhe des Miteigentumsanteils einer bestimmten Wohneinheit lässt sich aus der Teilungserklärung der Wohnungsanlage entnehmen. Diese wird von einem Notar mit Hilfe eines Aufteilungsplans angefertigt. Die Grundlage hierfür bildet wiederum der Grundriss- und Lageplan des Gebäudes. Aus diesen werden die Wohnflächen der Einheiten ersichtlich. Diese dienen dann als Basis, um das Verhältnis zwischen den verschiedenen Wohn- und Nutzflächen zu berechnen.
Jeder Quadratmeter entscheidet über deinen Anteil an den Gemeinschaftsflächen
Des Weiteren ist die Quadratmeterzahl des Sondereigentums von hoher Bedeutung bei der Berechnung des Anteils des Miteigentums. Auch für die Nebenkostenabrechnung kann es notwendig werden den Miteigentumsanteil zu berechnen. Wenn vertraglich vorgesehen ist, dass die Mieter einer Wohnung die Nebenkosten tragen, dann hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten die verhältnismäßige Verteilung der Umlagen zu berechnen. Die Kosten können entweder anhand einer Nebenkostenpauschale bemessen werden oder auch einzeln abgerechnet werden. Wird die zweite Möglichkeit der Abrechnung genutzt, dann verpflichtet sich der Vermieter eine Vorauszahlung zu leisten. Um die gerechte Verteilung der Nebenkosten besonders genau zu berechnen, vereinbaren Mieter und Vermieter einen Verteilerschlüssel für dessen Berechnung die Anteile des Miteigentums in Betracht gezogen werden können.
Hierbei ist es wichtig, dass bei der Nebenkostenabrechnung und somit bei der Umlage der anfallenden Gemeinkosten keine finanziellen Vorteile für den Vermieter entstehen. Das bedeutet, dass die sogenannte Kostenneutralität des Vermieters gewahrt werden muss. Darüber hinaus muss ebenfalls darauf geachtet werden, dass die Kosten zwischen den verschiedenen Mietparteien angemessen und gleichmäßig verteilt werden. Sollte dies nicht der Fall sein, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf die Nachzahlungen durch die Mieter. Generell ist es üblich die Nebenkosten zu berechnen, indem der Fokus entweder auf die Anzahl der Personen, die Wohneinheiten an sich oder auf den Verbrauch gelegt wird. Bei der Nutzung der Personenanzahl als Berechnungsgrundlage der Umlagen zählen natürlich nur die Personen, die die Wohnungen auch tatsächlich bewohnen. Hierbei muss vom Vermieter sichergestellt werden, dass er jederzeit über die genaue Anzahl der Bewohner jeder Wohnung informiert ist. Dies kann bei mehreren Mietparteien in einem Gebäude relativ unübersichtlich werden.
Die Aufteilung des Miteigentums erfolgt meist nach Qudratmetern
Eine weniger komplizierte Möglichkeit der Berechnung der Nebenkostenanteile ist die Aufteilung der Umlagen nach Wohneinheiten. Dies macht allerdings nur Sinn, sofern die verschiedenen Wohnungen in ihrer Größe, ihrer Nutzung und ihrem Aufbau sehr ähnlich sind und somit als gleichartig eingestuft werden können. Der wahrscheinlich genaueste Verteilerschlüssel für die Nebenkostenabrechnung richtet sich nach dem tatsächlichen Verbrauch. Dabei muss der Vermieter nicht nur den Verbrauch der einzelnen Parteien, sondern auch der Gesamtverbrauch des Gebäudes preisgeben. Auch eine Mischform der vorgestellten Berechnungsmöglichkeiten kann durch den Vermieter genutzt werden. Dies kann die Nebenkostenabrechnung allerdings sehr kompliziert machen. Abgesehen von der Nebenkostenabrechnung ist es weiterhin erforderlich den Miteigentumsanteil zu berechnen, wenn es um die Eigentümerversammlung geht. Das liegt daran, dass die Versammlung nur Beschlüsse treffen kann, wenn mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile anwesend sind, es sei denn dies wurde in der Gemeinschaftsordnung anders geregelt. Somit wird das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung direkt von dem prozentualen Anteil am Miteigentum beeinflusst. Auf Grund der großen Bedeutsamkeit des Miteigentumsanteils stellt sich die Frage, ob es nachträglich möglich ist die Verteilung zu verändern. Es gibt bestimmte Umstände, unter denen es theoretisch sinnvoll sein könnte, die Anteilsverteilung des Miteigentums erneut zu berechnen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn das Gebäude baulich umgestaltet oder verändert wird. Allerdings ist eine solche Änderung praktisch selten umsetzbar, da hierfür nicht nur alle Eigentümer zustimmen müssen, sondern darüber hinaus auch die Teilungserklärung und der Grundbucheintrag angepasst werden müssen. Hinzu kommt, dass keiner der Eigentümer rechtlich dazu gezwungen wird einer Änderung zuzustimmen. Sollten durch eine Veränderung der Anteilsverteilung also negative Folgen für einige der Eigentümer zu erwarten sein, werden diese die erneute Berechnung wahrscheinlich ablehnen. Somit kommt es in der Realität selten zu einer Änderung der Anteilsverteilung, weshalb schon bei der anfänglichen Zuordnung der Anteile genau geplant werden sollte.
Miteigentumsanteil berechnen
Der Miteigentumsanteil deiner Eigentumswohnung kann relativ einfach berechnet werden. Dazu musst du einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Dort werden die Gesamtanteile ausgewiesen und auch wieviele Anteile zu jeder einzelnen Wohnung gehören. Ein einfaches Beispiel zur Berechnung des Miteigentumsanteils wäre; ein Haus hat insgesamt 10.000 Anteile und deiner Wohnung sind 166 Anteile zugewiesen. Damit kommst du auch 1,66% Miteigentumsanteil. Wird nun ein Dach saniert für 200.000€ musst du deinen Anteil dazu beitragen. In unserem Beispiel sind das 200.000€ * 1,66% = 3.320€. Ein Risiko für hohe und plötzliche Sanierungsmaßnahmen ist also gering, wenn dein Miteigentumsanteil klein ist. Würde die gleiche Maßnahmen in einem Objekt stattfinden an dem du 20% Anteile hältst, dann würdest du 40.000€ für das neue Dach aufbringen müssen. Es kann also von Vorteil sein in Objekte zu investieren die auf viele Parteien aufgeteilt sind und somit einen geringen Miteigentumsanteil aufweisen.
Rechenbeispiel Miteigentumsanteil
Es gibt eine MEA-Zahl welche oft auf einen Rahmenwert von 1.000 basiert, bei sehr großen Objekten jedoch kann es auch Faktor 10.000 sein. Mit diesem Wert kann ermittelt werden, wie viele Miteigentumsanteile auf jeden Quadratmeter Sondereigentum entfallen. Bei dieser Berechnung verschwindet die Quadratmeterzahl, da sie geteilt wird. Die Miteigentumsanteile lassen sich dann als natürliche Zahl darstellen.
Wenn eine Immobilie eine Gesamtfläche von 600qm hat, müssen Sie zunächst den Rahmenwert 1.000 durch diese Fläche teilen, was (1.000/600) 1,67 ergibt. Das bedeutet, dass jeder Miteigentumsanteil aufgrund der Gesamtfläche 1,67 beträgt. Eine Wohnung mit 40qm Wohnfläche in dieser Immobilie entspricht also einem Mietanteil von 66,8 = (40×1,66). Normalerweise findest Du die Miteigentumsanteil-Zahl in der Form „66,8/1.000“, damit ganz klar ist, welcher Rahmenwert herangezogen wird.
Formel Miteigentumsanteil
Um den Miteigentumsanteil zu berechnen muss du einfach nur folgende Formel anwenden.
(Eigene Anteile)/(Summe der Anteile)
Die Datenquelle ist dabei meist die Teilungserklärung, aber auch in der Wohngeldabrechnung kann der Miteigentumsanteil ausgewiesen sein.
Nehmen wir wieder unser Beispiel von oben, dann würdest du 6,68% an Miteigentumsanteilen besitzen.
Warum ist der Miteigentumsanteil so wichtig?
Der Miteigentumsanteil wird vor allem häufig dafür genutzt um das Risiko möglicher zukünftiger gemeinschaftlicher Kosten abzuschätzen. Alle Kosten innerhalb einer WEG werden meist anhand des Miteigentumsanteil berechnet. Dabei ist der Unterschiedl groß, ob ich bei einer Sanierung des Daches 50% Miteigentumsanteil habe oder nur 2%. In einem Objekt mit 2 Parteien und gleichgroßen Wohnungen würde bei einer Dachsanierung über 100.000€ schon 50.000€ auf dich zukommen, wobei bei einem Mehrparteienhaus mit 2% Anteil und einer Dachsanierung von 200.000€ nur 4.000€ auf dich zukommen würde. Natürlich erhöht eine Sanierung auch den Wert eines Objektes, aber grad bei starker Optimierung des Chasflows unter einer langen Haltedauert sind kleine Anteile an Objekte oft charmanter als ein großes Stück vom Kuchen zu haben.
Welche Nachteile bringt der Miteigentumsanteil?
Sofern man sich in einer Eigentümergemeinschaft befindet sind Absprachen notwendig sofern man Veränderung an dem Gemeinschaftseigentum durchführen möchte. Das bedeutet die Mehrheit der Anteile muss beschließen, dass eine bestimmte Maßnahme durchgeführt werden kann. Egal ob es sich dabei um einen frischen Anstrich der Fenster handelt oder die Sanierung des Daches. Manchmal kann es auch zu Ausgaben und Sonderumlagen kommen für Investitionen in Gemeinschaftseigentum von dem man als Besitzer nicht direkt partizipiert. Beispielsweise wird ein Treppenlift eingebaut und die eigene Wohnung befindet sich barrierefrei im Erdgeschoss, zahlt man selbst für diesen Lift und hat keinen Vorteil gewonnen. Genauso kann es sein, dass man selbst das Objekt durch Sanierungsmaßnahmen aufwerten will, aber andere Parteien nicht dafür sind. Somit hat man in der Aufwertung seines Objektes immer die Notwendigkeit fremde Dritte zu überzeugen, was nicht immer gelingt.