03 Mrz

Eine vermietete Eigentumswohnung kaufen

Die Vermietete Eigentumswohnung ist Fluch und Segen zu gleich. Wer sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage anschaffen möchte, der wird relativ schnell vor der Frage gestellt, ob er eine vermietet EIgentumswohnung oder eine unvermietet Eigentumswohnung kaufen soll. Die Entscheidung ist nicht so trivial zu treffen. Es gilt viele Vor und Nachteile abzuwägen. Eine Neuvermietung kann viel Aufwand mit sich bringen, aber ein Mieter der seit 10 Jahren in der Wohnung lebt ist sicherlich zuverlässig doch die Rendite leidet meist darunter. Auch kann es erhebliche Auswirkungen auf deine Cashflowplanung und Potentialentwicklung haben. 

Besonderheiten die es vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung zu beachten gibt

Wie wir bereits in den anderen Kapitel gelernt haben, solltest du immer auf den marktüblichen Kaufpreisfaktor deiner potentiellen Immobilien achten. Doch was relativ schnell auffällt ist, dass oft IST und SOLL auseinander gehen. Ein Wohnung die seit 10 Jahren vermietet ist, wird wahrscheinlich Nettokaltmieten unter dem Marktniveau (ortsüblichen Mietspiegel) generieren. Dabei kann es sogar sein, dass ein Kaufpreis je Quadratmeter günstiger ist, aber dies wird dir nicht viel für deine Rendite bringen.

Wenn du erwägst eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen, dann solltest du auf folgende Dinge achten:

  1. Schaue dir an wie lange der Mieter schon in der Immobilie lebt. Handelt es sich hierbei um einen langjährigen Mieter, ist es unwahrscheinlich, dass dieser in nächster Zeit gehen wird. Dies bringt dir einen sicheren Cashflow, aber wird sich negativ auf deine Rendite auswirken. Moralisch ist es auch bedenklich bei langjährigen Mietern die Miete nun stark zu erhöhen. Ich nehme davon Abstand, wenn die Rendite nicht stimmt.
  2. Lass dir die Kontoauszüge von dem Verkäufer zeigen und prüfe ob der Mieter regelmäßig und pünktlich die Miete bezahlt hat. Eine bessere Bewertung eines Mieters kannst du kaum haben als den historischen Nachweis darüber, wie zuverlässig er ist.
  3. Rede bei der Wohnungsbesichtigung mit dem Mieter. Ich habe schon oft die Erfahrung gemacht, dass ein Mieter dir ganz schnell die Wohnungsmängel aufzeigt und ob vom aktuellen Vermieter noch Versprechungen zu Reparaturen oder Renovierungen offen sind. Frage auch nach wie das Verhältnis mit der Hausgemeinschaft ist und ob es Probleme in der Wohnung oder in dem Objekt gibt. Ein zufriedener Mieter ist oft mehr wert als ein unzufriedener Mieter bei dem du vielleicht eine bessere Nettorendite erwirtschaftest.
  4. Prüfe wie und ob die Kaution hinterlegt ist. Ist diese auf einem Konto vorhanden oder wurde eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen. Ganz abenteuerlich wird es, wenn gar keine Kaution mehr vorhanden ist. Vergiss auch nicht die Kaution später auf dich zu übertragen.
  5. Prüfe den bestehenden Mietvertrag. Ein unterschriebener Mietvertrag muss nicht immer ein gültiger Mietvertrag sein. Sofern es sich hier nicht um einen Standard handelt, kann es sein, dass der aktuelle Vermieter den Mieter schlechter stellen wollte. Prinzipiell genießt der Mieter eine Reihe an schutz und kann selten durch einen Mietvertrag schlechter gestellt werden, als es das Gesetz vorsieht. Ungültige Klauseln solltest du kennen. Kündigungsfristen und Bürgschaften sind besonders wichtig für dich. Auch ist nicht zu verachten, dass die Person in der Immobilie wohnt die auch auf dem Mietvertrag steht. Gern werden Wohnungen auch mal an die Geschwister oder Verwandte untervermietet um von den günstigen alten Mietverträgen zu partizipieren. Eine Untervermietung ist in der Regel nicht ohne Weitere Abstimmungen mit dem Vermieter möglich.
  6. Frage den Mieter ganz offen ob er die Wohnung als dauerhaften Wohnsitz sieht und ob er mit dem Zustand zufrieden ist. Manchmal ergibt sich die Möglichkeit vorab über eine neue Küche zu sprechen und diese auf die Miete umzulegen. Solche Verhandlungen sind vor dem Kauf viel einfacher und lockerer zu führen als nach dem Kauf.

Besonderheiten die es nach dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung zu beachten gibt

Nachdem du eine vermietete Eigentumswohnung gekauft hast, musst du ein paar Dinge beachten und initiieren. Immerhin müssen hierüber ein paar Leute bescheid wissen.

  1. Lass den Alteigentümer den aktuellen Vermieter informieren, dass es einen Verkauf gab und sich der Vermieter ändern wird.
  2. Schreibe dem Mieter einen Brief indem auch du ihn über die veränderte Situation informierst. Denke auch daran deine Bankdaten zu überliefern, damit das Geld auch bei dir landet und nicht beim alten Besitzer.
  3. Lass dir alle Unterlagen des Alteigentümers überliefern, dazu gehört insbesondere der originale Mietvertrag.
  4. Lass dir die Kaution überschreiben.
  5. Stelle dich bei der Wohnungsverwaltung vor.
  6. Je nachdem zu welchem Zeitpunkt du die Eigentumswohnung erworben hast, musst du mit dem Alteigentümer die Miete zeitanteilig aufteilen. Dies kann noch einmal zu ein wenig Aufwand führen, aber eine saubere Abrechnung ist wichtig. 

Nachdem du diese Schritte durchgeführt hast, sollten deinen ersten Mieteinnahmen mit deinem neuen/alten Mieter nichts mehr im Wege stehen.

Wenn die erste Überweisung doch noch auf dem falschen Konto landet oder oder du die Miete ein paar Tage später erhältst, solltest du dir noch keine Gedanken machen. Oft werden Daueraufträge etc. vergessen oder können nur umständlich umgestellt werden.

Die Vorteile beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Die Vorteile sind relativ einfach zu sehen. Du kaufst den Teil mit der deine Rendite bringt und das ist der Mieter. Eine vermietete Eigentumswohnung muss nicht erst einen Mieter finden, somit sparst du dir sehr viel Zeit und hast von Anfang an eine recht genaue Kalkulation, denn du kennst bereits die Miete die jeden Monat auf dein Konto kommen wird. Genauso weißt du wie verlässlich der Mieter ist und ob er pünktlich zahlen wird. Hat er dies bereits schon 48x getan, dann wird er wohl auch bei dir als neuen Vermieter pünktlich zahlen. Weiterhin weißt du auch wie zufrieden dein Mieter ist und wie lange es noch dauert bis du eine Renovierung durchführen musst. Du hast ja meinen Tipp angenommen und mit deinem neuen Mieter vorab gesprochen. Kaufst du einen Mieter mit, wirst du also eine viel höhere Sicherheit über deine künftigen Einnahmen und Ausgaben haben. 

Die Nachteile beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Alt bekannt ist es, dass höhere Sicherheiten bei Investments auch eine geringere Rendite mit sich bringen. Dies ist auch beim Erwerb einer vermieteten Immobilie der Fall. Oft sind hier die Renditen deutlich geringer, weil keine Mietanpassungen durchgeführt wurden und du wenigen Handlungsspielraum hast. Man will sich auch nicht direkt bei dem Mieter unbeliebt machen und nach dem Kauf der Immobilie mit einer MIeterhöhung um die Ecke kommen. Natürlich ist das alles im gesetzlichen Rahmen möglich, aber ich appelliere hier auch immer an die menschliche Vernunftt. Einer jungen Familie oder einer alten Dame die seit 20 Jahren in einer EIgentumswohnung lebt, würde ich nur ungern die Miete erhöhen. Solche Objekte sind für mich relativ schnell von der Targetliste verschwunden. Dies ist auch ein weiterer Nachteil, vermietet Wohnungen können im Kaufpreis interessant sein, aber in der Kaltmiete eher weniger interessant. Gewinne ein Gefühl für deinen Mieter sofern er dir sagt er zieht bald aus, hast du eine Chance die Miete anzupassen. Wenn du allerdings weißt, dass der Mieter noch lange bleiben wird, ist es eher schwer die Miete an den Mietspiegel anzupassen, sofern der Mieter schon mehrere Jahre in der Immobilie lebt.

Fazit zum Kauf einer vermieteten Immobilie

Ist der Mieter unter 3 Jahren in dem Objekt besteht noch die Chance eine vernünftige Rendite zu erwirtschaften ohne viel Arbeit zu investieren. Alle Mietverhältnisse über 3 Jahren sind oft weiter entfernt vom Mietspiegel und bedürfen mehr Aufwand um auf das aktuelle Mietniveau zu kommen. Mein Tipp ist und bleibt: Rede mit deinen potentiellen zukünftigen Mieter und schätze ein wieviel Verhandlungsspielraum es gibt und was dein Mieter will. So lassen sich auch oftmals unter beidseitiger Einigung eine Aufwertung der Wohnung durch eine Renovierung und der damit verbundenen Mieterhöhung durchführen. Es ist wichtig deinen Mieter zu kennen um zu verstehen ob du irgendwann die Rendite deiner Immobilie voll ausschöpfen werden kannst oder nicht. Also ist die Vermietete Eigentumswohnung durchaus lohnenswert und kann dir einiges an Arbeit ersparen, wenn du alles richtig machst.

Paul Krampe sagt:

Ich habe schon lange überlegt, ob ich in Immobilien investieren sollte und eine vermietete Eigentumswohnung ist eine lukrative Möglichkeit. Sehr interessant ist dabei, dass eine lange vermietet Wohnung häufig unter dem Marktniveau mit der Kaltmiete liegt. Darauf werde ich auf jeden Fall achten. Ebenso habe ich schon in Erfahrung bringen können, dass ein Parifizierungsgutachten sehr sinnvoll ist, das werde ich ebenfalls erfragen.

immo-effekt sagt:

Vielen Dank für diesen Kommentar. In der Tat habe ich auch schon festgestellt, dass viele langfristig vermietete Wohnungen oft unter dem Marktwert verkauft werden. Bei diesen Objekten kann meist keine marktübliche Rendite erzielt werden. Wenn man einen langen Atem hat, kann dennoch nach einigen Jahren der Wert stark steigen.

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