15 Mrz

Eigentumswohnung in Hamburg kaufen, ist das eine gute Idee?

Du überlegst eine Eigentumswohnung in Hamburg zu kaufen? Ich möchte dir in meinem Blogbeitrag einmal die Vor und Nachteile einer Eigentumswohnung in Hamburg aufzeigen. Dabei gehe ich darauf ein wie sich die Investitionen für die Fremdvermietung oder auch zum Eigennutzen verhält. Hamburg ist generell in den letzten Jahren sehr stark in den Preisen angestiegen, viele Menschen reden sogar von einer Immobilienblase in Hamburg, dabei kommen schnell Unsicherheiten auf ob man eine Immobilie kaufen sollte. Genauso fragt man sich, ob es sich lohnt für den Eigenbedarf eine Eigentumswohnung zu kaufen oder doch lieber mieten sollte? Auf all diese Fragen möchte ich eingehen.

Der Markt in Hamburg

Hamburg ist für Immobilieninvestoren lange Jahre ein extrem interessantes Gebiet gewesen und ist es eigentlich immer noch. Doch durch den massiven Zuwachs an professionellen Investoren und Investoren auf dem Ausland, wird es für die Privatinvestor immer schwieriger eine Eigentumswohnung zu finden. Der Effekt geht teilweise sogar soweit, dass Mehrfamilienhäuser teurer sind als eine einzelne Wohnung. Genau das kann aber auch die Chance sein für den privaten Immobilieninvestor, der auf einem kleinen Niveau investieren möchte. Die großen Investoren haben massiv Druck Ihr Geld zu investieren und da fallen normale Eigentumswohnung in Hamburg nicht so sehr ins Gewicht. Allgemein ist Hamburg ein zukunftsfähiger Standort geprägt durch eine Starke, Wirtschaft, einer guten Infrastruktur und speziell dem Hafen. Der typische Hamburger würde zwar auf den Flughafen schimpfen, aber der fällt nicht so sehr ins Gewicht. Doch wie interessant ist es in Hamburg eine Eigentumswohnung zu kaufen? Dazu sollten wir zuerst einmal auf die Entwicklung der historischen Kaufpreise, Mietpreise und die damit verbundene Rendite schauen.

Die Entwicklung der Kaufpreise in Hamburg

Schauen wir uns die Kaufpreise je Quadratmeter in Hamburg an, dann sehen wir dass diese nach einer langen Stagnation in den letzten Jahren sehr stark angestiegen sind. Der eine redet von einer Immobilienblase die sich auftut und andere sprechen von einer notwendigen Korrektur. Immerhin sind die Mieten auch sehr stark angestiegen und da liegt es auf der Hand, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auch steigen müssen.

Ein Ende des Anstieges ist noch nicht in Sicht, aber liegt bei den bisherigen Renditen und der nur noch schwer zu erhöhenden Mieten nahe. Meiner Meinung nach wird es zumindest zu einer Entschleunigung kommen

Entwicklung Kaufpreis Quadratmeter Hamburg
Entwicklung Kaufpreis Quadratmeter Hamburg

Preisentwicklung je Quadratmeter in Hamburg

JahrBestand€/qmNeubau€/qm
20031.9692.509
20042.0262.554
20052.0152.553
20062.0422.762
20072.0122.738
20081.9652.706
20092.0363.013
20102.2093.171
20112.3913.541
20122.7043.720
20133.0413.787
20143.2124.041
20153.3724.144
20163.6584.420
20173.9654.975
20184.3045.097
20194.4835.260

Doch noch interessanter wird es, wenn wir uns die Preise je Stadteil anschauen. Hier wird schnell deutlich, dass man nicht nur auf einen Durchschnittswert schauen sollte. Vor allem die “guten” Stadtteile wie Harvestehude oder Eppendorf zeigen eine deutlich Abweichung vom Durchschnitt auf. 

Preisentwicklung je Quadratmeter in den Hamburger Stadtteilen

Stadtteil /
Quadratmeterpreis
Januar 2018in €/m²Januar 2019in €/m²Entwicklung
1 Jahr in %
Allermöhe3.2813.92919,8
Alsterdorf4.8135.43212,9
Altona5.6885.9815,2
Altstadt4.6477.32957,7
Bahrenfeld5.0664.941-2,5
Barmbek-Süd5.9266.2886,1
Bergedorf3.4503.81410,6
Billstedt3.6604.10512,1
Blankenese6.0676.3504,7
Bramfeld4.0244.0570,8
Eidelstedt3.6213.9318,6
Eilbek4.6605.46917,4
Eimsbüttel6.0595.817-4
Eißendorf3.2493.4907,4
Eppendorf7.2136.021-16,5
Farmsen-Berne4.3294.305-0,6
Fuhlsbüttel4.9794.276-14,1
Groß Borstel4.7705.0375,60
Groß Flottbek6.7957.3668,40
HafenCity7.68410.88641,7
Harburg4.0943.965-3,2
Harvestehude9.55311.94225
Hohenfelde7.8237.630-2,5
Hummelsbüttel4.3184.6527,7
Iserbrook4.0044.2115,2
Jenfeld3.7333.7971,7
Langenhorn3.9114.33510,8
Lohbrügge3.5813.8306,9
Lokstedt5.1585.5156,9
Lurup3.3794.14822,8
Marienthal4.5575.03010,4
Neugraben-Fischbek3.4113.4701,7
Niendorf4.3444.196-3,4
Ochsenwerder2.9392.9741,2
Osdorf5.0485.2103,2
Ohlsdorf4.1195.06923,1
Osdorf5.3025.3871,6
Othmarschen7.1437.4584,4
Poppenbüttel3.6253.8395,9
Rahlstedt3.4413.5733,8
Rissen4.4754.8267,8
Sasel3.7624.16410,7
Schnelsen3.6963.7431,3
Sinstorf2.7082.642-2,5
Stellingen4.0424.47010,6
Sülldorf5.2434.389-16,3
Tonndorf3.2453.84018,4
Volksdorf4.3224.5164,5
Wandsbek3.7153.8523,7
Wellingsbüttel5.1965.5647,1
Wilhelmsburg2.8103.12311,1
Wilstorf2.6682.7392,7
Winterhude7.0146.615-5,7
Wohldorf-Ohlstedt4.2114.67911,1

Einen besonders hohen Antieg beim Kaufpreise von Eigentumswohnung gab es in den Gebieten am Rand von Hamburg, die durch eine sozial starke Schicht geprägt sind.  Doch nicht nur der Kaufpreis síst wichtig zu beachten um zu entscheiden ob eine Eigentumswohnung lohnenswert ist oder nicht, es geht auch um die Mieten, denn diese sind nicht überall so stark angestiegen wie die Quadratmeterpreise.

Die Entwicklung der Mietpreise in Hamburg

Die Mietpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg sind in den letzten 15 Jahren kontinuierlich angestiegen. Seit 2018 kam es zu einer starken Entschleunigung und die Mietpreise sind nahezu konstant geblieben. Dies ist ein Indikator dafür, dass die Kaufpreise auch nicht weiter steigen sollten. In Hamburg wurde also ein relativ konstantes Niveau von 10,50€ je Quadratmeter erreicht. Dies ist natürlich wieder abhängig von den einzelnen Stadtteilen, doch der Trend sollte in der Grafik klar erkennbar sein. Ob es sich hier um einen kurzfristigen Effekt handelt oder über eine tatsächliche Deckelung kann man aktuell noch nicht sagen, ich persönlich rechne mit einem weiteren sachten Wachstum.

Entwicklung Mietpreis je Quadratmeter Hamburg
Entwicklung Mietpreis je Quadratmeter Hamburg
JahrMietpreis je QM
20047,01
20057,14
20067,13
20077,63
20087,83
20098,6
20109
20119
20129,3
20139,56
20149,63
20159,61
20169,99
201710,42
201810,53
201810,62
201810,57
201810,55
201910,58

Ein Blick auf die Stadtteile lässt ziemlich deutlich werden wie groß der Unterschied sein kann. Von Hamburg Moorburg mit 8,32€/qm bis hin zur Hamburger Altstadt mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 20,33€/qm gibt es einen erheblichen Spielraum. Doch schaut euch selbst die Tabelle an.

Stadtteil in Hamburg€/qm
Allermöhe9,94
Alsterdorf14,29
Altengamme10,74
Altona-Altstadt16,7
Altona-Nord15,19
Bahrenfeld13,94
Barmbek-Nord12,96
Barmbek-Süd14,29
Bergedorf11,24
Bergstedt11,69
Billstedt10,29
Billwerder10,64
Blankenese16,34
Borgfelde14,35
Bramfeld11,14
Curslack11,25
Dulsberg11,41
Duvenstedt11,43
Eidelstedt10,86
Eilbek13,18
Eimsbüttel14,91
Eißendorf10,31
Eppendorf15,12
Farmsen-Berne10,35
Finkenwerder8,69
Francop9,11
Fuhlsbüttel12,69
Groß Borstel12,94
Groß Flottbek14,94
HafenCity20,3
Hamb.-Altstadt20,33
Hamm-Mitte12,25
Hamm-Nord11,52
Hammerbrook15,64
Harburg11,31
Harvestehude19,6
Hausbruch8,41
Heimfeld10,61
Hoheluft-Ost15,39
Hoheluft-West15,12
Hohenfelde16,33
Horn10,61
Hummelsbüttel11,31
Iserbrook13,1
Jenfeld11,82
Kirchwerder9,9
Kleiner Grasbrook11,01
Langenbek9,7
Langenhorn11,73
Lemsahl-Mellingstedt12
Lohbrügge11,1
Lokstedt13,53
Lurup10,18
Marienthal13,27
Marmstorf8,99
Moorburg8,32
Neuenfelde8,45
Neuengamme10,03
Neugraben-Fischbek9,86
Neustadt17,09
Niendorf12,26
Nienstedten15,6
Ochsenwerder10,34
Ohlsdorf11,72
Osdorf12,18
Othmarschen15,34
Ottensen15,28
Poppenbüttel12,47
Rahlstedt11,54
Rissen12,38
Rönneburg9,95
Rothenburgsort10,93
Rotherbaum18,3
Sasel12,55
Schnelsen11,71
Sinstorf10,5
St. Georg17,1
St. Pauli15,37
Steilshoop9,48
Stellingen14,04
Sternschanze15,52
Sülldorf12,24
Tonndorf11,73
Uhlenhorst16,82
Veddel10,39
Volksdorf12,51
Wandsbek12,82
Wellingsbüttel13,58
Wilhelmsburg10,17
Wilstorf9,32
Winterhude16,11
Wohldorf-Ohlstedt12,37

Entwicklung der Bruttomietrendite und Kaufpreise für Immobilien in Hamburg

Für einen gesunden Markt sollte die Preisentwicklung der Eigentumswohnungen und der Mietpreis immer korrelieren. Abweichungen sind möglich, aber diese sollten eher normale Anpassungen darstellen.

Wenn wir die Kaufpreisentwicklung und MIetpreisentwicklung in Hamburg übereinander legen, dann erhalten wir folgendes Bild.

Vergleich Entwicklung Mietpreis & Kaufpreis Immobilien in Hamburg
Vergleich Entwicklung Mietpreis & Kaufpreis Immobilien in Hamburg

Es sieht erst einmal so aus, also ob die Mieten nicht ganz so stark gestiegen sind wie die Kaufpreise, doch um das einmal zu verdeutlichen sollte man sich nicht nur die absoluten Zahlen anschauen sondern auch die Wachstumsraten. Andernfalls kann man ein wenig Anpassung der Achsen den Effekt klein wirken lassen. Daher hier einmal die Wachstumsraten für den Hamburger Immobilienmarkt.

Vergleich Wachstum Mietpreis & Kaufpreis Immobilien in Hamburg
Vergleich Wachstum Mietpreis & Kaufpreis Immobilien in Hamburg

Nun erkennt man relativ deutlich, dass die Kaufpreise sich seit 2012 immer mehr von den Wachstumsraten der Mietpreise entfernen. Es wird also immer schwieriger von den privaten Immobilieninvestor eine rentable Eigentumswohnung zu finden. Doch es ist noch möglich, auch wenn die Bruttomietrendite sinken und der Kaufpreisfaktor immer weiter ansteigt in Hamburg.

Die Bruttomietrendite sinkt für Eigentumswohnungen in Hamburg

Der erste und schnellste Indikator um eine lohnenswerte Eigentumswohnung zu finden ist die Bruttomietrendite. Diese ist in den letzten Jahre in Hamburg stetig gefallen. Was eine logische Schlussfolgerung aus den steigenden Kaufpreisen im Verhältniss zu den langsamer steigenden Mieteinnahmen ist.

Entwicklung der Bruttomietrendite in Hamburg
Entwicklung der Bruttomietrendite in Hamburg

Dennoch ist die Bruttomietrendite immer noch höher als die normale Verzinsung am Kapitalmarkt. Denn welche Bank gibt heute über 2% Zinsen her? Die Ausrichtung am normalen Kapitalmarkt sollte die Gemüter auch ein wenig beruhigen, dass es sich bei den Kaufpreisen noch nicht um eine Übertreibung oder Blase handelt. Würden die Rendite unter denen des Festgeldes wandern, dann würde ich mir sorgen machen.

Dennoch wird es schwer mit einer Bruttomietrendite zwischen 2%-3% eine Investition zu tätigen die einen positiven Cashflow generiert. Doch nicht jeder Investor ist auf einen positiven Cashflow aus.

Rechnen wir das ganze doch einmal durch.

Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg als Kapitalanlage

Schauen wir heute auf einen der größten Suchportal immobilienscout24 nach was es so zu kaufen gibt.

Meine Suchkriterien belaufen sich auf eine typische Range für Einsteiger.

  • Eigentumswohnung in Hamburg
  • Vermietet
  • Preis bis 250.000

Ich greife mir das erste Objekt. Dabei handelt es sich um eine Eigentumswohnung in Farmsen betitelt als “Solide Kapitalanlage” mit folgenden Daten.

  • Kaufpreis: 235.000€
  • Nettokaltmiete: 550€
  • Quadratmeter: 57qm
  • Baujahr: 1970

Wir  berechnen zuerst folgende Wert:

  • Kaufpreisfaktor: 35,6
  • Bruttomietrendite:2,8%
  • Kaufpreis je Quadratmeter: 4.122 €/qm
  • Mietpreis je Quadratmeter: 9,64 €/qm

Der durchschnittliche Mietpreis in Farmsen liegt knapp 60 Cent höher als in dem Objekt. Es ist also noch Steigerungspotential vorhanden, hierfür müsste die Mietsituation inklusive Mietvertrag einmal genau geprüft werden.

Schaue wir uns an wie sich das Objekt in den nächsten 10 Jahren entwickeln würde. Für einen maximalen Hebeleffekt gehen wir von folgenden Werten aus.

  • Kaufpreis 235.000€
  • Kaufnebenkosten inkl Makler: 30.000€
  • Finanzierung: 100%
  • Anfängliche Tilgung: 2% anfängliche
  • Zinssatz: 1%
  • Nicht umlagefähige Kosten pro Monat: 90€

Die Eigentumswohnung in Hamburg Farmsen generiert einen negativen Cashflow von -123€ im Monat wobei bei einem Steuersatz von 42% noch -96€ wirksam sind. Auf 10 Jahre gerechnet sind dies 14.760€ bzw nach Steuern 11.520€. Wir lassen hier einmal eine mögliche Mietsteigerung aussen vor. Viel interessanter ist es ob sich ein Verkauf nach 10 Jahren lohnen würde. Nach 10 Jahren wäre eine Restschuld von 185.000€ noch offen, also wurden knapp 50.000€ getilgt und das bei einem Kapitaleinsatz von 11.520€. Bei einer Werterhöhung von ca. 1,5% im Jahr hätte die Immobilie einen Verkaufswert von 272.000€. Wie bereits bekannt ist, kann nach 10 Jahren die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Der Erlös würde sich somit wie folgt berechnen 272.000 – 235.000 – 30.000 + 50.000 – 11.520€ = 45.480€. Aus 30.000€ in 10 Jahren 45.480€ zu machen entspricht einer Verzinsung von 4,28%, welches eine gute Verzinsung für den durchschnittlichen Kapitalanleger ist. Hätten wir in diesem Fall keinen makler dazwischen gehabt, dann würde die Verzinsung sogar über 8% betragen, was schon wieder sehr gut klingt. Es ist also noch in Hamburg möglich mit einer Eigentumswohnung sinnvoll sein Geld anzulegen. Durch Mietanpassungen oder durch eine stärkere Wertsteigerung kann das Ergebnis sicherlich noch auf 10% verbessert werden.

Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg für Selbstnutzer

Wenn wir das gleiche Beispiel für den Eigennutzer kalkulieren, dann ändern sich die Werte ein wenig.

Inklusive aller Nebenkosten rechnen wir mit 760€ monatliche Kosten. Der Eigennutzer hat keinen steuerlichen Effekt den er dagegen setzen kann.

760€ monatliche Miete sind über 10 Jahre gerechnet 91.200€. Verkaufen wir auch diese Wohnung nach 10 Jahren, dann erhält man noch folgendes:

272.000 – 235.000 – 30.000 – 91.200 = -84.200€

Du hast also knapp 7.000€ an virtueller Miete gespart durch den Verkauf. Dies sind monatlich 58€ ohne Zinses Effekt gerechnet. Lohnenswert klingt das nicht oder?

Vergleich Immobilie Eigennutz und Kapitalanlage in Hamburg

Vergleichen wir nun die Werte aus der Vermietung und dem Eigennutz, dann sehen wir einen eindeutiges Ergebnis. Hätte man die eine Immobilie gehabt und wäre gleichzeitig noch Mieter gewesen, dann hätte man insgesamt einen Cashvorteil von 91.200€ – 45.480€ = 46.300€ gehabt. Knapp 4.600€ im Jahr wären dies gewesen. Es wird also deutlich, dass die Kombination aus selbst Mieter sein und nebenher eine Wohnung zu halten der bessere Case gewesen wäre. Solch Rechenspiele sollte man betreiben, wenn man überlegt eine Immobilie zu kaufen.

Gibt es eine Immobilienblase in Hamburg?

Viele Menschen scheuen sich aktuell davor eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Hamburg zu kaufen, weil sie behaupten der Markt sei überhitzt, doch was ist da dran? Meiner Meinung nach ist das aktuelle Marktniveau noch gesund, auch wenn die Mieten nicht so stark angestiegen sind wie die Kaufpreise. Die nächsten Jahre werden spannend werden und aufzeigen ob es zu einer Blasenbildung kommt. Solange die Mietrendite noch auf einem Niveau über festverzinsliche Anlagen ist, sehe ich hier eher weniger Gefahren. Weiterhin werden auch viele Käufe aus den Barmitteln der vermögenden Leute getätigt. Eine Blase kann nur entstehen, wenn zukünftige Kredite nicht bedient werden können und dies ist ebenfalls nicht der Fall. Der Verschuldungsgrad in Deutschland ist im Vergleich zu anderen Ländern noch extrem gering und die Banken bewerten schon heute Immobilien sehr Konservativ. Auf ein Objekt in Hamburg kommen gut und gern 30%-40% Bewertungsabschlag, was eine Überverschuldung kaum zulässt. Die Banken sollten also einiges gelernt haben und nicht direkt wieder eine Immobilienblase zulassen. Auch wenn es nicht zu einer Immobilienblase kommt, kann es dennoch passieren, dass gewissen Märkte überhitzen und zu schlechten Renditen führen. Wenn der Trend in Hamburg so weiter verläuft, ist dies wahrscheinlich, aber ich hoffe auf die Vernunft der Investoren. Sei also schlauer als die Masse und kalkuliere jede deiner Immobilien gut durch inkl verschiedener Szenarien.


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