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Bevor du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst gilt es eine Reihe an Dokumenten zu prüfen. Auf die wichtigsten Dokumente werde ich in weiteren Blogbeiträgen noch genauer mit Beispielen eingehen. Ich selbst differenziere im Verhandlungsverlauf wann ich mir welche Unterlagen anschaue und wieviel Aufwand ich in die einzelnen Unterlagen stecke. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist es mittlerweile eine Routine geworden die unterschiedlichsten Unterlagen zu prüfen. Bei einem Mehrfamilienhaus gibt es mehr zu beachten. Doch konzentrieren wir uns weiterhin auf Immobilien für Einsteiger. Natürlich sind nicht alle Dokumente verpflichtend, aber sofern die erwägst dein Eigenkapital durch Fremdkapital zu hebeln, wird eine Bank auch den Großteil der Dokumente anfordern. Spätestens zu diesem Zeitpunkt solltest du perfekt vorbereitet sein und alles zusammen haben. Ein guter Makler hat bereits zum Anfang des Verkaufsprozesses alle Unterlagen vom Eigentümer erhalten, wobei ein privater Verkäufer oft Probleme hat die Unterlagen zu finden und vernünftig zu scannen. Das Immobilien Exposé liefert dir alle Informationen oder auch nichts Fast jede Immobiliensuche startet mit einem Exposé. Das Exposé enthält in der Regel ein paar Bilder zu dem Objekt, die Adresse, eine Lagebeschreibung und Vermietungssituation. Selten sind schon weiterführende Informationen enthalten. Selbst die aktuelle Höhe der Nettomieteinnahmen sind nicht immer enthalten und müssen beim Verkäufer angefragt werden. HIer einmal die Dinge die ich mir von einem perfekten Exposé wünschen. ObjektbeschreibungAktuelle Bilder von innen und aussenNettokaltmieteNicht umlagefähige KostenHöhe der InstandhaltungsrücklagenSanierungen aus den letzten 10 JahrenGeplante Investitionen für die nächsten 5 JahreBeschreibung der LageEntfernung zur nächsten S-Bahn oder U-BahnKindergärtenEinkaufsmöglichkeitenWohngebietAdresse Leider sieht man oft nur Punkt 1 und 2 in den Exposés, wobei die Aktualität der Bilder relativ ist. Es ist auch nachvollziehbar, dass Verkäufer nicht sofort die Leute durch eine geplante Dachsanierung, Einbau einer neuen Heizung und der geplanten neuen Fassade abschrecken wollen. Jedoch würden dem Käufer diese Informationen das Leben viel einfacher machen. Ich sende das Exposé auch immer mit an die Bank, auch wenn es nicht unbedingt gefordert wird. Ein kleiner Blick in die Zukunft durch den Wirtschaftsplan Für die zukünftige Berechnung deiner Nettorentabilität und des Cashflows ist der Wirtschaftsplan eine super Grundlage. Der Wirtschaftsplan bietet dir den Blick in die zukünftigen Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Eigentlich wird über den Wirtschaftsplan immer in der Eigentümerversammlung abgestimmt. Hier können Dinge auftauchen wie die Erhöhung von nicht umlagefähigen Kosten oder eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage. Wird beispielsweise eine Dachsanierung geplant, kann es dazu führen, dass die Instandhaltungsrücklage erhöht wird oder Sonderumlagen für ungeplante Reparaturen notwendig sind. Ich lasse mir den Wirtschaftsplan oder die Hausgeldabrechnung immer vor einer Besichtigung zukommen um mit einer vernünftigen Kalkulationsgrundlage in die Besichtigung zu gehen. Ein kleiner Blick in der Vergangenheit durch die Hausgeldabrechnung Im Gegenzug zum Wirtschaftsplan zeigt die Hausgeldabrechnung alle aufgelaufenen Kosten eines Jahres auf. Lass dir immer mehrere Hausgeldabrechnungen geben, ich empfehle hier einen Blick über 3 Jahre. Nur wenn du die dortigen Werte im Verlauf siehst, kannst du eine steigende Tendenz der nicht umlagefähigen Kosten erkennen und diese in deine Kalkulation einfließen lassen. Auch interessant ist zu sehen, ob gewisse Kostenarten ausser der Reihe tanzen. Gibt es in einer Immobilie Probleme mit Ratten oder Ungeziefer, können extra ausgewiesen sein und verschwinden nicht einfach in den sonstigen Kosten. Ein Objekt das eine dauerhafte Bekämpfung gegen Schädlinge benötigt finde ich schon etwas komisch. Wie die Eigentümergemeinschaft entscheidet siehst du im Protokoll der Eigentümerversammlung Ein günstiger Raum ist gemietet und es stehen im Idealfall Kekse auf dem Tisch. Ruhe und schlechte Laune spürt man an jedem Tisch. Herzlich willkommen auf einer Eigentümerversammlung! In der Eigentümerversammlung wird darüber gesprochen, welche Vorkommnisse in der Immobilie stattfanden oder welche Baumaßnahmen geplant sind. Es kann auch Thema sein, dass ein Bewohner besonders stört oder ein Eigentümer die Statik des Objektes verändern möchte indem er eine tragende Wand umbauen will. Es geht um Entscheidungen die Investitionen betreffen aus der Instandhaltungsrücklage oder auch einzelne Investitionen bei denen die Gemeinschaft zustimmen muss. Ein Beispiel für eine Einzelinvestition kann ein Treppenlift sein, dass nur von einen Bewohner benötigt wird. Diese Bewohner oder der Eigentümer der jeweiligen Wohnung wird den Treppenlift selbst zahlen, aber da es eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums betrifft muss zumindest die Mehrheit der Eigentümer zustimmen. Erfahrungsgemäß sind 90% der Punkte kaum der Rede wert, es geht um Kellerbeleuchtung die zu dunkel ist, irgendein Fenster das mal gestrichen werden muss etc. die restliche 10% bekommen die größte Aufmerksamkeit und beschäftigen sich mit großen Investitionen die im idealfall aus der Instandhaltungsrücklage getroffen werden oder eine Sonderumlage betreffen. Hier empfehle ich dir genau auf die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zu schauen und versuche die Verwendung des Geldes auf Investitionen zu bringen die den Wert der Immobilie steigern oder zumindest schützen. Hast du einen hohen Anteil an Selbstnutzern in der Immobilie, wird oft über Themen gesprochen die die gefühlte oder eigene emotionale Wohnqualität erhöhen, aber nicht unbedingt dein Investment hebeln. Um einen Frieden mit der Eigentümergemeinschaft zu haben, solltest du aber auch nicht alles ablehnen was die Selbstnutzer vorschlagen. Die Wohnflächenberechnung ist essenziell In Deutschland haben wir (glücklicherweise?) für viele Dinge eine Norm Auch für die Berechnung der Wohnfläche gibt es eine DIN-277. Die Wohnfläche entspricht nicht deinem Grundriss, sondern es werden verschiedene Dinge in der Berechnung beachtet. Die Schulmathematik trifft auf die DIN-277. Es kann sein, dass ein Balkon, Loggie, Terrase oder Wintergarten komplett oder nur zum Teil zur Wohnfläche gerechnet wird. Wobei Keller oder Abstellräume die sich nicht in der Wohnung befinden auch nicht zur Wohnfläche gehören. Genauso sind Hausflure, Heizungsräume oder Garagen keine Wohnfläche. Die genanten Beispiel sind vielleicht schon bekannt, doch besonders spannend wird es in einer schönen verwinkelten Dachgeschosswohnung. Eine tolle Immobilie mit sehr vielen Schrägen kann super aussehen, doch die Wohnfläche zählt nur bis einer Höhe von 1m, alles darunter erhält einen Abschlag von 50%. Die im Exposé ausgewiesenen Quadratmeter sollten unbedingt gegen die Wohnflächenberechnung geprüft werden, denn nur diesen Teil kannst du vermieten. Erfahrungsgemäß stellen sich oft Abweichungen zwischen den beiden Dokumenten raus. Die alte Flurkarte wurde zur Liegenschaftskarte Die Flurkarte wird immer noch umgangssprachlich verwendet, eigentlich wurde diese durch die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) abgelöst. Die Liegenschaftskarte ist ein amtlicher Nachweis über die offizielle Existenz und Lage eines Grundstückes. Enthalten sind immer folgende Punkte Flurstücksnummern Flurstück Abmarkungen und Flurstück GrenzenGemarkungs- und GemeindegrenzenNutzungsart der GebäudeNummern der GebäudeNutzungsart des BodensBodenschätzung Merkmale Sollte dir die Flurkarte noch nicht vorliegen, kannst du diese gegen einer Gebühr von 12€ - 50€ beantragen. Oft tun das auch Banken für dich und übernehmen die Kosten. Da die Flurkarte ein amtliches Dokument ist, welches notwendig für den Erwerb einer Immobilie ist, solltest du diese unbedingt rechtzeitig beantragen. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist die Flurkarte eher etwas langweilig, doch solltest du dich an ein Mehrfamilienhaus wagen, kannst du hier versteckte Potentielle finden. Nur durch das Grundbuch gehört dir eine Immobilie Das Grundbuch zeigt die Eigentums und Rechtsverhältnisse einer Immobilie an. Hier erkennt du wem eine Immobilie gehört und welche Rechte bzw. Lasten damit verbunden sind. Ich denke die Eigentumsverhältnisse sind erst einmal klar. Doch was versteht man unter Rechte und Lasten in einem Grundbuch? Um es in einem einfachen Beispiel zu erklären, eine Last ist u.a. die Grundschuld die eine Bank auf die Immobilie eingetragen hat. Die Bank sichert sich also ab durch eine eingetragene Grundschuld an deinem Objekt. Rechte können zum Beispiel Wegerechte sein, kaufst du ein Gebäude, welches keine eigen Zufahrt hat, sollte das Wegerecht im Grundbuch stehen, ansonsten kannst du starke Probleme erhalten. Was nützt dir eine Immobilie die du irgendwann nicht mehr besuchen darfst? Wem gehört eigentlich was? Die Teilungserklärung gibt Aufschluss darüber. Kaufst du eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung. Nur dort siehst du deinen kompletten zukünftigen Besitz. Die Teilungserklärung gibt Aufschluss über deine Rechte und Pflichten an der gesamten Immobilie. Es wird genau definiert was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Darfst du also einen Wäschekeller deinen Mietern zur Verfügung stellen? Für Schäden am Gemeinschaftseigentum muss jeder Eigentümer nach seinen Anteilen aufkommen. Für Schäden an Sondereigentum zahlt hingegen der jeweilige Wohnungseigentümer. Ein gern genommenes Beispiel um den Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu beschreiben sind die Wasserleitung. Gehören die Leitungen zum Gemeinschaftseigentum, zahlt bei einem Wasserschaden die Gemeinschaft. Sind die Wasserleitungen dem Sondereigentum zugeordnet, muss der jeweilige Besitzer den Schaden zahlen. Dies kann schnell mal um ein paar Nullen bei den Kosten entscheiden. Meine Reihenfolge bei der Dokumentenprüfung für den Kauf einer Immobilie Jedes einzelne Dokument bietet seine individuellen Herausforderungen und benötigt unterschiedlich viel Zeit. Es würde den Rahmen einen Blogbeitrages sprengen, wenn ich hier jede Besonderheit aufzählen würde. Überlege dir im Vorfeld welche Dokumente du zu welchem Zeitpunkt benötigt. Ich habe meinen Prozess in wenige Schritte unterteilt. Schritt 1: Exposé prüfenGgf. Nettokaltmiete erfragenAction: Kaufpreisfaktor kalkulierenDecision: Entscheidung über Schritt 2 treffen Schritt 2: Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und auf größere Sanierungsmaßnahmen prüfenWirtschaftsplan und die letzten 3 Hausgeldabrechnungen anfordernAction: Kalkulation in Excel durchführen und Bruttorendite, Nettorendite und Cashflow bestimmen, Szenarien berechnen Anhand von Wertentwicklung und orstüblicher MieteDecision: Entscheidung über Besichtigung treffen Schritt 3: Besichtigung durchführenAction: Protokoll über Besichtigung ausfüllenDecision: Investment Detailprüfung ja oder nein Schritt 4: Alle notwendigen Unterlagen anfordern, falls noch nicht vorhandenFeinprüfung der UnterlagenDecision: Investmententscheidung In diesen 4 Schritten gehe ich bei der Unterlagenprüfung vor um möglichst zeiteffizient agieren zu können. Schreibt mir doch gern in welcher Reihenfolge ihr vorgeht.

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