11 Jan

Die Kaufnebenkosten von Immobilien sind nicht nicht zu unterschätzen 

Egal was für eine Immobilie du kaufst und egal ob du diese Immobilie selbst nutzen möchtest oder sie fremdvermietest, es fallen immer Kaufnebenkosten an. Der Anteil der Kaufnebenkosten ist dabei nicht zu verachten, er kann gut und gern bis zu 15% des Ojektpreises betragen. Oftmals ist es auch so, dass Banken oder andere Kapitalgeber verlangen, dass du die Kaufnebenkosten aus deinem Eigenkapital zahlst.

Bei den Kaufnebenkosten handelt es sich um alle Kosten die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stehen. Typischerweise sind dies folgende Kosten:

  • Maklerkosten bzw. Maklerprovision
  • Notarkosten
  • Kosten für das Grundbuch Amt
  • Grunderwerbssteuer

Die Maklerkosten als Kaufnebenkosten

Erwirbst du eine Immobilie über einen Makler, fallen oft Maklergebühren an in Form einer Provision. Diese Provision ist ein Prozentsatz der auf den Objektwert gerechnet wird. Die Höhe dieses Prozentsatzes ist nicht gesetzlich festgeschrieben und liegt je nach Region bei 3% – 7,5% inkl MwSt. Die Fälligkeit dieser Kosten beläuft sich in der Regel auf den Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Es gibt immer wieder politische Diskussionen darüber, dass der Käufer zukünftig nur noch die Maklerprovision zahlen muss, wenn er den makler selbst beauftragt, andernfalls hat der Verkäufer diese zu tragen. In einigen europäischen Ländern ist dies schon zur Normalität geworden. Hier ist beispielsweise Spanien zu nennen, dort trägt immer der Verkäufer die Maklerkosten.

Selten ist es auch möglich, dass der Verkäufer in Deutschland die Maklerkosten übernimmt, wenn dies der Fall ist, wird das notwendige Eigenkapital für deinen Immobilienkauf meist geringer ausfallen.

Bei hohen Provisionssätzen lohnt es sich auch immer zu verhandeln, sofern die Nachfrage nach der Immobilie nicht zu groß ist. Haben Makler ein Objekt schon länger im Verkaufsprozess, stehen die Chancen gut, dass die Kosten ein wenig sinken.

Die Notarkosten als Kaufnebenkosten

In Deutschland ist es gesetzlich festgeschrieben, dass ein kauf einer immobilie nur über einen Notar getätigt werden kann. Der Notar ist dafür verantwortlich einen rechtswirksamen Kaufvertrag und eine notarielle Beurkundung zu erstellen. Die Kosten des Notares sind anders als beim Makler festgesetzt. Sie belaufen sich auf ca. 1,5% des Kaufpreises der Immobilie. Der Vertragserstellung ist ein Teil der Dienstleistung des Notares und in den 1,5% Gebühren enthalten. Es empfiehlt sich meist einen Notar aus der Gegend zu wählen wo die Immobilie erworben wird um ggf. ortsübliche Dinge in den Kaufvertrag mit aufzunehmen.

Kosten für das Grundbuch Amt

Die Kosten für das Grundbuchamt belaufen sich meist auf ca. 0,5% – 0,8% des Kaufpreises und dienen für:

  • Auflassungsvormerkung löschen
  • Grundschuld eintragen
  • Eigentümer eintragen
  • Auflassungsvormerkung eintragen

Die Auflassungsvormerkung dient der Übertragung des Eigentumes an einem Grundstück. Somit wird der alte Besitzer aus dem Grundbuch entfernt und der neue Besitzer wird eingetragen. Gleichzeitig existiert ein Schutz, dass der ehemalige Besitzer das Grundstück nicht mehrfach verkaufen kann. Die Eintragung einer Grundschuld ist optional, aber fällt meist an wenn Fremdkapital zum Erwerb der Immobilie genutzt wird. In einigen fällen kann auch die Grundschuld auf einem anderen Investitionsgut liegen und eine Besicherung über Barwerte an die Bank erfolgen.

Die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises einer Immobilie. Anders als bei Konsumgüter bei denen eine MwSt gezahlt wird, erhält der Staat bei jeder Veräußerung einer Immobilie oder eines Grundstückes eines Grunderwerbssteuer. Diese Steuer ist nur einmalig fällig zum Zeitpunkt und zwar zum Erwerbes. Die Ortsübliche Grunderwerbsteuer wird mit dem kaufpreis multipliziert und du erhältst den zu zahlenden Gesamtbetrag. Jedes Bundesland darf selbst über die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheiden. In Sachsen beträgt die Steuer 3,5% in Schleswig Holstein ist der Höchssatz 6,5% fällig. Selbst strukturschwache Bundesländer wie Mecklenburg Vorpommern haben eine Grunderwerbsteuer von 5%.

Nehmen wir ein Objekt an in Höhe eines Kaufpreises von 100.000€ in Schleswig Holstein, müssen 6.500€ Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wo in Bayern nur 3.500€ fällig wären. So schnell kann ein Kaufpreis um 3% steigen je nach Bundesland.

Wichtig ist zu verstehen, dass die Grunderwerbsteuer nur auf die Immobilie und das Grundstück berechnet werden. Hat ein Wohnung eine teure Küche oder eine Sauna, werden diese beweglichen Gegenstände herausgerechnet.

Kaufnebenkosten eine Beispielrechnung

Objektwert: 300.000€

Notarkosten: 1,5%

Grundbuch Amt inkl Eintragung Grundschuld: 0,7%

Makler: 5%

Grunderwerbsteuer: 5%

Kaufnebenkosten gesamt: 4.500€ + 2.100€ + 15.000€ + 15.000 = 36.600€

Bei dem exemplarischen Erwerb der Immobilie fallen 36.600€ Kaufnebenkosten an, dies sind 12,2% des Objektpreises. 

Der Gesamtbetrag (Objektpreis + Kaufnebenkosten) entspricht den Anschaffungskosten, diese werden als Grundlage zur Berechnung der Abschreibung (AFA) genutzt. 

Was lerne ich aus diesem Kapitel über die Kaufnebenkosten?

  • Maklerkosten hat in der Regel der Käufer zu zahlen
  • Maklerkosten sind nicht festgeschrieben und es ist immer ein Versuch wert zu verhandeln
  • Übernimmt der Käufer die Maklerkosten, können die auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden und durch eine bank finanziert werden
  • Notarkosten belaufen sich auf 1,5% und der Kaufvertrag ist Teil Dienstleistung
  • Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch können variieren je nach notwendiger Leistung
  • Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Bundesland und beläuft sich auf 3,5% – 6,5%
  • die Kaufnebenkosten können bis zu 15% betragen gerechnet auf den Kaufpreis der Immobilie
  • die Kaufnebenkosten werden aktiviert und abgeschrieben, sie sind kein Aufwand der sofort steuerwirksam in der Einkommenssteuererklärung genutzt werden kann

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