15 Jan
Kaufpreisfaktor Immobilien Deutschland

Der Kaufpreisfaktor von Immobilien eine Übersicht in Deutschland

Der Kaufpreisfaktor dient meist als erste Indikation für eine Immobilie als Kapitalanalge und sagt aus nach wievielen Nettojahreskaltmieten sich der Kaufpreis einer Immobilie zurückgezahlt hat durch die Mieteinnahmen. Dabei wurde bereits in meinem Wiki Blogartikel darüber berichtet, dass es lediglich eine grobe Kalkulation ist um Objekte tendenziell schnell bewerten zu können. Eine feine Kalkulation ist im Anschluss immer notwendig. Doch schauen wir uns einmal den Kaufpreisfaktor in verschiedenen deutschen Städten an.

Ein bundesdeutscher Vergleich des Kaufpreisfaktors von Immobilien

Ich habe mir einmal eine Liste an einigen deutschen Großstädte genommen und diese mein ein paar Daten gefüttert. Schaut man sich die Verteilung an, sieht man schnell ein Muster in den werten. Dicht besiedelte Gegenden haben oft hohe Kaufpreisfaktoren. Weiter gibt es aber auch Städte mit einer hohen Bevölkerungsdichte die einen geringen Kaufpreisfaktor haben. Hier liegen andere Faktoren vor, die das wohnen nicht so lebenswert machen. Doch schaut selbst in der Tabelle nach.

StadtEinwohner je km2Kaufpreisfaktorkm2BesiedelungBruttomietrenditeBevölkerungs-entwicklung
Aachen1.53823247.380dicht besiedelt4,35%0,45
Aalen4672468.456mittlere Besiedlungsdichte4,17%
Ahlen4271752.582mittlere Besiedlungsdichte5,88%
Arnsberg3801773.628mittlere Besiedlungsdichte5,88%
Aschaffenburg1.1292670.527dicht besiedelt3,85%
Augsburg2.01028295.135dicht besiedelt3,57%0,78
Bad Kreuznach9172150.948mittlere Besiedlungsdichte4,76%
Bad Salzuflen5411854.127mittlere Besiedlungsdichte5,55%
Baden-Baden3932655.123mittlere Besiedlungsdichte3,85%
Bamberg1.4212677.592dicht besiedelt3,85%
Bayreuth1.1162374.657dicht besiedelt4,35%
Bergheim6401461.612mittlere Besiedlungsdichte7,14%
Bergisch Gladbach1.34822111.966dicht besiedelt4,55%0,3
Berlin4.090273.644.826dicht besiedelt3,70%0,87
Bielefeld1.29020333.786dicht besiedelt5,00%0,37
Böblingen1.2852450.155dicht besiedelt4,17%
Bocholt5952371.099dicht besiedelt4,35%
Bochum2.50318364.628dicht besiedelt5,55%-0,25
Bonn2.32024327.258dicht besiedelt4,17%0,54
Bottrop1.16718117.383dicht besiedelt5,55%0,02
Brandenburg an der Havel3142072.124dicht besiedelt5,00%
Braunschweig1.28823248.292dicht besiedelt4,35%0,11
Bremen1.79121569.352dicht besiedelt4,76%0,24
Bremerhaven1.11915113.634dicht besiedelt6,66%
Castrop-Rauxel1.4211773.425mittlere Besiedlungsdichte5,88%
Celle3951469.602dicht besiedelt7,14%
Chemnitz1.11914247.235dicht besiedelt7,14%
Cottbus60515100.219dicht besiedelt6,66%-0,81
Darmstadt1.30424159.207dicht besiedelt4,17%0,6
Delmenhorst1.2431877.607dicht besiedelt5,55%
Dessau-Roßlau3321081.237dicht besiedelt10,00%
Detmold5751674.388mittlere Besiedlungsdichte6,25%
Dinslaken1.4172067.525dicht besiedelt5,00%
Dormagen7532164.335mittlere Besiedlungsdichte4,76%
Dorsten4371974.736mittlere Besiedlungsdichte5,26%
Dortmund2.09118587.010dicht besiedelt5,55%0,07
Dresden1.68921554.649dicht besiedelt4,76%0,65
Duisburg2.14215498.590dicht besiedelt6,66%
Düren1.0671790.733dicht besiedelt5,88%
Düsseldorf2.84927619.294dicht besiedelt3,70%0,33
Emden4471450.195mittlere Besiedlungsdichte7,14%
Erfurt79220213.699dicht besiedelt5,00%0,33
Erlangen1.45527111.962dicht besiedelt3,70%0,87
Eschweiler7441756.385mittlere Besiedlungsdichte5,88%
Essen2.77218583.109dicht besiedelt5,55%-0,05
Esslingen am Neckar2.0152593.542dicht besiedelt4,00%
Euskirchen4162157.975mittlere Besiedlungsdichte4,76%
Flensburg1.5781989.504dicht besiedelt5,26%
Frankfurt (Oder)3911957.873dicht besiedelt5,26%
Frankfurt am Main3.03327753.056dicht besiedelt3,70%0,83
Frechen1.1652652.473mittlere Besiedlungsdichte3,85%
Freiburg im Breisgau1.50429230.241dicht besiedelt3,45%0,26
Friedrichshafen8702760.865dicht besiedelt3,70%
Fulda6592368.586dicht besiedelt4,35%
Fürth2742610.522mittlere Besiedlungsdichte3,85%0,97
Garbsen7642260.754mittlere Besiedlungsdichte4,55%
Gelsenkirchen2.48415260.654dicht besiedelt6,66%
Gera6191194.152dicht besiedelt9,09%
Gießen1.2202388.546dicht besiedelt4,35%
Gladbeck2.1041475.687dicht besiedelt7,14%
Göppingen9722357.558dicht besiedelt4,35%
Görlitz8341156.324dicht besiedelt9,09%
Goslar3101150.753mittlere Besiedlungsdichte9,09%
Göttingen1.02521119.801dicht besiedelt4,76%0,23
Greifswald1.1691959.382dicht besiedelt5,26%
Grevenbroich6211963.620mittlere Besiedlungsdichte5,26%
Gummersbach5311650.688mittlere Besiedlungsdichte6,25%
Gütersloh89420100.194dicht besiedelt5,00%0,89
Hagen6016488gering besiedelt6,25%0,58
Halle (Saale)1.77215239.257dicht besiedelt6,66%
Hamburg2.438291.841.179dicht besiedelt3,45%0,58
Hameln5611457.510mittlere Besiedlungsdichte7,14%
Hamm79117179.111dicht besiedelt5,88%-0,04
Hanau1.2562196.023dicht besiedelt4,76%
Hannover2.63424538.068dicht besiedelt4,17%0,56
Hattingen7611854.562dicht besiedelt5,55%
Heidelberg1.47326160.355dicht besiedelt3,85%-0,15
Heilbronn1.26123125.960dicht besiedelt4,35%0,68
Herford8421766.608mittlere Besiedlungsdichte5,88%
Herne3.04115156.374dicht besiedelt6,66%-0,07
Herten1.6551661.791dicht besiedelt6,25%
Hilden2.1492255.764dicht besiedelt4,55%
Hildesheim1.10517101.990dicht besiedelt5,88%0,24
Hürth1.1752560.189mittlere Besiedlungsdichte4,00%
Ibbenbüren4772251.904mittlere Besiedlungsdichte4,55%
Ingolstadt1.02730136.981dicht besiedelt3,33%1,28
Iserlohn7381692.666dicht besiedelt6,25%
Jena97121111.407dicht besiedelt4,76%0,28
Kaiserslautern7151799.845dicht besiedelt5,88%
Karlsruhe1.80527313.092dicht besiedelt3,70%0,38
Kassel1.88821201.585dicht besiedelt4,76%0,42
Kempten (Allgäu)1.0892568.907dicht besiedelt4,00%
Kerpen5811866.206mittlere Besiedlungsdichte5,55%
Kiel2.08623247.548dicht besiedelt4,35%-0,16
Kleve3118400gering besiedelt5,55%
Koblenz1.08326114.024dicht besiedelt3,85%0,16
Köln2.681241.085.664dicht besiedelt4,17%0,49
Konstanz1.5663184.760dicht besiedelt3,23%
Krefeld1.64818227.020dicht besiedelt5,55%
Landshut1.1003172.404dicht besiedelt3,23%
Langenhagen7542354.244mittlere Besiedlungsdichte4,35%
Leipzig1.97421587.857dicht besiedelt4,76%1,01
Leverkusen2.07722163.838dicht besiedelt4,55%0,16
Lingen (Ems)3092254.422mittlere Besiedlungsdichte4,55%
Lippstadt5972167.901mittlere Besiedlungsdichte4,76%
Lübeck1.01421217.198dicht besiedelt4,76%0,41
Lüdenscheid8341772.611dicht besiedelt5,88%
Ludwigsburg2.1572493.499dicht besiedelt4,17%
Ludwigshafen am Rhein2.20919171.061dicht besiedelt5,26%1,52
Lüneburg1.0692375.351dicht besiedelt4,35%
Lünen1.4561886.449dicht besiedelt5,55%
Magdeburg1.18715238.697dicht besiedelt6,66%0,24
Mainz2.22224217.118dicht besiedelt4,17%0,93
Mannheim2.13423309.370dicht besiedelt4,35%0,45
Marburg6202376.851dicht besiedelt4,35%
Marl7317716gering besiedelt5,88%
Meerbusch8732556.189mittlere Besiedlungsdichte4,00%
Menden (Sauerland)6151752.912mittlere Besiedlungsdichte5,88%
Minden8081581.682mittlere Besiedlungsdichte6,66%
Moers1.53320103.725dicht besiedelt5,00%-0,22
Mönchengladbach1.53417261.454dicht besiedelt5,88%
Mülheim an der Ruhr1.87218170.880dicht besiedelt5,55%-0,22
München4.736351.471.508dicht besiedelt2,86%1,06
Münster1.03626314.319dicht besiedelt3,85%0,24
Neu-Ulm7252558.707dicht besiedelt4,00%
Neubrandenburg7442064.086dicht besiedelt5,00%
Neumünster1.1091579.487dicht besiedelt6,66%
Neuss1.54522153.796dicht besiedelt4,55%-0,01
Neustadt an der Weinstraße4542353.148mittlere Besiedlungsdichte4,35%
Neuwied7472164.574mittlere Besiedlungsdichte4,76%
Norderstedt1.3622479.159dicht besiedelt4,17%
Nordhorn3561953.403mittlere Besiedlungsdichte5,26%
Nürnberg2.78025518.365dicht besiedelt4,00%0,61
Oberhausen2.73516210.829dicht besiedelt6,25%-0,28
Offenbach am Main2.86924128.744dicht besiedelt4,17%1,65
Offenburg7612459.646dicht besiedelt4,17%
Oldenburg (Oldenburg)1.63225168.210dicht besiedelt4,00%
Osnabrück1.37520164.748dicht besiedelt5,00%0,23
Paderborn83824150.580dicht besiedelt4,17%1,01
Passau7542352.469dicht besiedelt4,35%
Pforzheim1.28123125.542dicht besiedelt4,35%1,01
Plauen6361064.931dicht besiedelt10,00%
Potsdam94628178.089dicht besiedelt3,57%1,35
Pulheim7492254.071mittlere Besiedlungsdichte4,55%
Ratingen9842287.297dicht besiedelt4,55%
Ravensburg5502650.623mittlere Besiedlungsdichte3,85%
Recklinghausen1.68818112.267dicht besiedelt5,55%-0,96
Regensburg1.88731152.610dicht besiedelt3,23%1,14
Remscheid1.48917110.994dicht besiedelt5,88%0,37
Reutlingen1.33226115.966dicht besiedelt3,85%0,18
Rheine5252076.107mittlere Besiedlungsdichte5,00%
Rosenheim1.7013163.324dicht besiedelt3,23%
Rostock1.15225208.886dicht besiedelt4,00%0,23
Rüsselsheim am Main1.1232265.440dicht besiedelt4,55%
Saarbrücken1.07918180.741dicht besiedelt5,55%-0,12
Salzgitter46714104.948dicht besiedelt7,14%
Sankt Augustin1.6302255.767dicht besiedelt4,55%
Schwäbisch Gmünd5382261.186mittlere Besiedlungsdichte4,55%
Schweinfurt1.5142154.032dicht besiedelt4,76%
Schwerin12618847gering besiedelt5,55%
Siegen89718102.836dicht besiedelt5,55%0,49
Sindelfingen1.2762464.858dicht besiedelt4,17%
Solingen1.78020159.360dicht besiedelt5,00%0,35
Speyer1.1802450.378dicht besiedelt4,17%
Stolberg (Rhld.)5771756.792mittlere Besiedlungsdichte5,88%
Stralsund1.0981859.421dicht besiedelt5,55%
Stuttgart3.06225634.830dicht besiedelt4,00%0,33
Trier94524110.636dicht besiedelt4,17%0,57
Troisdorf1.2082274.903dicht besiedelt4,55%
Tübingen8382790.546dicht besiedelt3,70%
Ulm1.06428126.329dicht besiedelt3,57%0,58
Unna6621858.633mittlere Besiedlungsdichte5,55%
Velbert1.0951881.984mittlere Besiedlungsdichte5,55%
Viersen8441876.905mittlere Besiedlungsdichte5,55%
Villingen-Schwenningen5152285.181dicht besiedelt4,55%
Waiblingen1.2972755.449dicht besiedelt3,70%
Weimar7701965.090dicht besiedelt5,26%
Wesel4921860.357mittlere Besiedlungsdichte5,55%
Wetzlar7002252.954dicht besiedelt4,55%
Wiesbaden1.36525278.342dicht besiedelt4,00%-0,11
Wilhelmshaven7121476.278dicht besiedelt7,14%
Willich7462250.592mittlere Besiedlungsdichte4,55%
Witten1.3341996.563dicht besiedelt5,26%
Wolfenbüttel6631852.174mittlere Besiedlungsdichte5,55%
Wolfsburg60722124.151dicht besiedelt4,55%
Worms7662183.330mittlere Besiedlungsdichte4,76%
Wuppertal2.10517354.382dicht besiedelt5,88%
Würzburg1.46025127.880dicht besiedelt4,00%0,98
Zwickau8731189.540dicht besiedelt9,09%
Übersicht Kaufpreisfaktor in Deutschland

Zusätzlich kannst du auch erkennen, wie sich die jeweilige Stadt entwickelt. Ein positive Entwicklung der Stadt deutet nicht unbedingt auf eine Veränderung des Kaufpreisfaktors hin, aber kann ein Indiz für eine zukünftige Wertsteigerung sein und auch ein Anstieg der Mieten. Damit würdest du bei einem Verkauf bspw. nach der 10-jahres Frist einen größeren Wertezuwachs erzielen als bei Immobilien in Gebieten wo die Einwohnerzahl abnimmt. Natürlich muss eine Veränderung der Einwohneranzahl nicht immer einen übermäßigen Effekt auf den Immobilienwert haben, aber das Wachstum ist ein guter Indikator dafür.

Packen wir die Daten einmal in ein Streudiagram, werden die Ausreißer noch schneller erkenntlich. 

Kaufpreisfaktor Immobilien Deutschland
Kaufpreisfaktor Immobilien Deutschland

Innerhalb des Streudiagramms habe ich einmal 3 Risikoklassen gekennzeichnet. Städte die trotz einer hohen Wohndicht einen geringen Kaufpreisfaktor aufweisen, stellen ein geringes Risiko dar, weil du wahrscheinlich mit einer 100% Finanzierung noch einen positiven Cashflow erzielen kannst und eine Mietpreissteigerung wahrscheinlich ist, aber bitte werte diese Aussage nicht als Verallgemeinerung.

Jede Stadt muss für sich bewertet werden und jede Immobilie bedarf einer gesonderten Analyse. Das Zahlenspiel ist insoweit interessant um neue Regionen für deine Immobiliensuche zu finden. Sämtliche Städte in der organgen Zone könnten unter Umständen Cashflowpositiv bis Cashflow neutral erworben werden, allerdings muss die Entwicklung passen um ein gutes Investment hinzulegen. Die roten Regionen sind entweder strukturschwache Städte oder Städte mit einem extrem hohen Kaufpreisfaktor.

Oben rechts der Punkt ist übrigens München. Diese Städte sind eher als ein High Risk High Return-Investment zu sehen. Entwickelt sich die Einwohnerzahl positiv im linken Quadranten, dann wird der Kaufpreisfaktor auch stark anziehen. Ihr könnt gern selbst ein wenig mit den Daten spielen und schauen was vor allem die Ausreißer für Besonderheiten mit sich bringen. Meine persönliche Strategie befindet sich unter der 20er Linie, eine Immobilie muss zumindest das Potential haben relativ schnell unter 20 zu kommen. 

Kaufpreisfaktor in Hamburg

Schaue wir uns den Kaufpreisfaktor in Hamburg an, dann erkennt man schnell einen gewissen Trend.

JahrKaufpreisfaktor in Hamburg
200525
200623
200724
200825
200924
201026
201127
201229
201330
201431
201531
201632
201731
201831
Kaufpreisfaktor Hamburg
Kaufpreisfaktor in Hamburg
Kaufpreisfaktor in Hamburg

Im Betrachtungszeitraum von 2005 bis 2018 ist der Kaufpreisfaktor fast durchgehen angestiegen. Die Entwicklung der Miete ist somit langsamer als die steigenden Kaufpreise. Seit ungefähr 2014 wurde ein Plateau erreicht, welches gehalten wird. Seitdem die Zinsen in 2009 gesenkt wurden, sind die Kaufpreise gestiegen. Je nachdem um welche Wohnungsart es sich handelt, sind auch Kaufpreisfaktoren bis 38 keine Seltenheit in Hamburg.

Wie stark willst du ins Risiko gehen bei deinen Immobilieninvestments? 

Eigentlich müsste man das ganze Zahlenspiel noch um den Faktor der Leerstandsquote und des Bevölkerungswachstums bringen um noch bessere Ergebnisse zu erzielen, doch dann sprenge ich die Grenzen der Excel-Diagramme. Wenn du eine Stadt finden solltest mit einem geringen Kaufpreisfaktor aber sehr guten Wachstumsraten, ist es wahrscheinlich, dass die Immobilienpreis in den nächsten Jahren stark ansteigen werden. Schaffst du es in wenigen Jahren von Faktor 10 auf Faktor 15, hast du immerhin 50% an Wert generiert hinzu wird noch die steigende Miete kommen.

Es kann allerdings auch in die andere Richtung gehen. Andere Märkte wie Hamburg oder München wirken schon leicht überhitzt, aber ob dem wirklich so ist wird man erst in einigen Jahren sehen. Natürlich kann sich eine Wohnung mit Kaufpreisfaktor 30 auch in 5 Jahren im Preis um 50% steigern, die Wahrscheinlichkeit ist bloß eine andere. Ich wünsche euch viel Spaß auf der Suche nach euren perfekten Standort für eure Immobilien als Kapitalanlage. Ich hoffe euch nicht zu sehen mit den Zahlen erschlagen zu haben. Ich selbst habe lange nach solchen Werten gesucht und musste mir die Tabelle aus vielen Datenquellen selbst zusammen bauen.

Was bedeutet eine Veränderung des Kaufpreisfaktors?

Wenn du in eine Immobilie investiert hast, solltest du den Kaufpreisfaktor des jeweiligen Marktes und deiner Immobilie immer im Blick behalten. Die Veränderungen am Markt und deiner eigenen Immobilie müssen richtigtig interpretiert werden. Eigentlich gibt es nur drei Richtungen in die sich diese Kennzahl bewegen kann. Es kann zu einer Steigerung kommen bspw. von 20 auf 22, es kann zur einem Abfallen des Faktors kommen von 20 auf 18 oder es kann sich eine Seitwärtsbewegung aufzeigen, der Faktor stagniert als über x Jahre bei 20.

Was bedeutet ein sinkender Kaufpreisfaktor?

Sinkt der Kaufpreisfaktor, dann bedeutet es, dass die Mieteinnahmen proportional stärken wachsen als der Kaufpreis. Somit erhöht sich die Mietrendite der Immobilie. Wenn du also eine Immobilie für 100.000€ gekauft hast mit einer jährlichen Nettokaltmieten von 5.000€ bist du mit einem Faktor von 20 eingestiegen. Wurde die Miete nun auf 6.000€ angepasst, dann liegt der Faktor bei 16,6. Wenn der ortsübliche Faktor weiterhin bei 20 liegt, hast du eine gute Chance deine Immobilie für 120.000€ am Markt anzubieten. Dies ist eine Wertsteigerung der Immobilie von 20%. Meiner Erfahrung nach, sind die meisten Verkäufe anhand des Kaufpreisfaktors kalkuliert und eher selten diskutiert man über einen Kaufpreis je Quadratmeter.

Kaufpreisfaktor berechnen

Der Kaufpreisfaktor errechnet sich recht einfach indem der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährlichen Nettomieteinnahmen geteilt wird. Zur weiteren Vereinfachung stelle ich einen gratis Rechner zur Verfügung. Klicke einfach auf den Button und starte deine Berechnung.

Ingo sagt:

Eine wirklich interessante Übersicht zum Kaufpreisfaktor. Viele Städte die Sie analysiert haben, kann ich so bestätigen. Ich selbst orientiere mich mit meinen Immobilien auch eher unter dem Faktor 20. Vielleicht könnten Sie die Liste noch um ein paar Faktoren erweitern. Ich sehe ein paar interessante Städte in der Liste die ich zuvor noch nicht analysiert habe.

immo-effekt sagt:

Hallo Ingo, gern kann ich einen weiteren Blogbeitrag erstellen und auf noch mehr Merkmale zu den einzelnen Städten eingehen. Wenn du magst, lass mir gern deine Gedanken zukommen.

Schmidt sagt:

Guten Tag,
könnten Sie die Übersicht der Kaufpreisfaktoren mit der Wachstumsrate der ansässigen Bevölkerung ergänzen?
Ich suche aktuell nach neuen Standorten und schaue dabei immer sehr stark neben dem Kaufpreisfaktor auf die Einwohnerentwicklung.

immo-effekt sagt:

Hallo, danke für das Feeback. Ich habe die Daten einmal ergänzt und werde diese sukzessiv anreichern. Neben dem Kaufpreisfaktor stehen nun auch Einwohner je km2, km2, Besiedelung, Bruttomietrendite & die Bevölkerungsentwicklung zur Verfügung. Ein paar Datenpunkte sind noch leer, aber diese werd ich mit der Zeit füllen. Ich freue mich über weiteres Feedback.

Thomas sagt:

Hallo,
gelten die o.g. Daten auch für Gewerbeimmobilien?

immo-effekt sagt:

Hallo,
die oben genannten Daten zum Kaufpreisfaktor beziehen sich rein auf Wohnimmobilien.Für Gewerbeimmobilien werde ich bei Zeiten einen extra Artikel schreiben.

Mary sagt:

Hallo,
bei einigen und Städten (namhaft, bevorzugt von Investoren und mit attraktiven wirtschaftlichen Rahmendaten) liegen die Faktoren 2020 höher. Auf welchen Grunddaten beruhen Ihre Ergebnisse ? Wurden Neubauten (2019/2020) bereits berücksichtigt ? FG

immo-effekt sagt:

Hallo,
die Daten beruhen auf einem Durchschnitt bis zur Covid-19 Pandemie. Es handelt sich primär um Bestandsobjekte und keine Neubauobjekte. Eine differenzierte Betrachtung mit Daten zu Neubauten bringe ich gern im nächsten Jahr raus. Sowie eine Aktualisierung des Zahlenwerkes.

Tyler Padleton sagt:

Danke für den Beitrag über den Kaufpreisfaktor von Immobilien. Mein Bruder möchte Eigentumswohnungen kaufen und ich helfe ihm ein wenig dabei, die richtigen Wohnungen auszusuchen. Guter Hinweis, dass Städte, die trotz einer hohen Wohndichte einen geringen Kaufpreisfaktor aufweisen, ein geringes Risiko darstellen.

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