05 Jan

Der Leverage Effekt hebelt deine Rendite

Der Leverage Effekt ist die Hebelwirkung durch die Hinzunahme von Fremdkapital auf das Eigenkapital. Um eine Hebelwirkung zu erzielen muss das Fremdkapital günstiger sein, als die Investitionsrendite einer Immobilie. Bekommst du von der Bank einen Zinssatz von 1% und deine Immobilie verzinst sich mit 5%, kannst du dein Eigenkapital durch Fremdkapital hebeln.

Es klingt vielleicht erst einmal ein wenig befremdlich, wenn du fremdes Geld erhältst und dieses für dich vermehrst, aber genau dies ist eine Basis für das Wachstum vieler Unternehmen.

Für eine vereinfachte Berechnung, nehmen wir einmal ein Zinsniveau von 0% an um den Leverage Effekte sehr deutlich zu machen. In folgenden Blogeinträgen werden wir dieses theoretische Konstrukt einmal an realen Objekten nachkalkulieren.

Beispielkalkulation Leverage Effekt

Leverage Effekt beispielrechnung
Beispielkalkulation Leverage-Effekt bei Immobilien als Kapitalanlage

Durch die Hinzunahme von 200.000€ Fremdkapital konnte in unserem Beispiel eine  Eigenkapitalrentabilität von 77% erreicht werden. Hätte man kein Fremdkapital eingesetzt, dann wäre man bei der normalen Verzinsung des Objektes von 7% herausgekommen.

Um Vermögen schnell aufzubauen unter einem geringen Risikofaktor muss man Fremdkapital hinzuziehen, doch der Leverage Effekt hat auch Grenzen.

Die Grenzen des Leverage Effektes

Die Hinzunahme von Darlehen zur Finanzierung von Immobilien ist begrenzt, der durchschnittliche Kapitalanleger hat keine Flatrate bei der Bank, sondern muss ab einem gewissen Volumen gut verhandeln und die Wirtschaftlichkeit in Bezug auf das Risiko seiner Investments der Bank gut darlegen können. Selbst wenn du ein sicheres Einkommen hast und dein Eigenkapital mit Fremdkapital erfolgreich gehebelt hast, wird die Bank ab einer gewissen Grenze sich damit schwer tun dir weiteres Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Hier muss ggf. zwischendurch eine Immobilie verkauft werden und eine Sondertilgung in andere Objekte erbracht werden um dein Haftungskapital zu verbessern.

Nur durch den Leverage Effekt wirst du im Alter gut vorsorgen können

Den Leverage Effekt zu verstehen und schlau anzuwenden bietet einen großen Boost im Vermögensaufbau. Aus eigener Kraft kann sich ein Gutverdiener vielleicht Immobilien im Wert von 200.000€-300.000€ bis zur Rente aufbauen, was aber eine starke Liquiditätsbelastung im Alltag mit sich bringt. Durch die Hinzunahme von Fremdkapital kann auch ein Immobilienbestand in Höhe von 1.000.000€ möglich sein. Durch eine vernünftige Liquiditätssteuerung und schlauen Kalkulationen kannst du so deine Rentenlücke bestmöglich schließen.

Die meisten großen Vermögen wurden genau so aufgebaut. Nur wer den Mut hat Fremdkapital einzusetzen, wird sein Geld stärker vermehren als es am Markt möglich wäre.

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