06 Jan

Die Eigenkapitalrentabilität eine wirklich wichtige Kennzahl bei der Kapitalanlage in Immobilien 

Die  Eigenkapitalrentabilität oder auch Eigenkapitalrendite beschreibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals innerhalb einer festen Periode.

Berechnung der Eigenkapitalrentabilität bei Immobilien

Ein einfaches Beispiel beim Immobilienverkauf zur Berechnung der Eigenkapitalrendite

Kauft man eine Immobilie für 100.000€ und verkauft sie am selben Tag für 150.000€ weiter, beläuft sich die Eigenkapitalrentabilität auf 50%. Dein eingesetztes Kapital wurde somit mit 50% verzinst. 

Gewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis = 150.000€ – 100.000€

50.000€ / 100.000€ = 0,5 * 100 = 50%

Bei Investments sollte man die erwartete Eigenkapitalrendite immer dem Risiko gegenüberstellen. Ein Investment mit geringem Risiko wird immer eine niedrigere Eigenkapitalrendite haben als ein Investment mit einem hohen Risiko.

Bei einer Immobilie ist die Berechnung der Eigenkapitalrendite nicht ganz zu trivial, immerhin stehen dem monatlichen Kosten und Einnahmen gegenüber. Faktoren die die Eigenkapitalrentabilität mit beeinflussen sind:

  • Kaufnebenkosten
  • Maklerprovisonen
  • Verwaltungskosten
  • Reparaturen
  • Mietausfall
  • Mieteinnahmen


Nehmen wir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000€ an, hier betragen die Kaufnebenkosten ca. 18.000€.

Du nutzt 30.000€ Eigenkapital und finanzierst noch 188.000€. Die Rate an die Bank belaufen sich auf 560€ Deine Verwaltungskosten belaufen sich auf 60€ monatlich, also 720€ im Jahr.

Deine Mieteinnahmen liegen bei 800€ (Kaltmiete). Die umlagefähigen Kosten müssen nicht beachtet werden bei der Berechnung.

Du erhältst somit einen Gewinn pro Monat von 180€, also 2.160€ im Jahr.

Teilt man nun 2.160€ durch dein eingesetztes Kapital von 30.000€ erhältst du eine Verzinsung von 7,2%. Die 7,2% Verzinsung sind schon weit über dem aktuellen Marktdurchschnitt. Bei einer Bank würdest du aktuell kaum 0,5% Zinsen auf dein Tagesgeld bekommen. 

Diese Berechnung ist natürlich stark vereinfacht, auf eine tatsächliche Berechnung der Eigenkapitalrentabilität haben noch viele weitere Faktoren einen Einfluss. Weiterhin findet man auch verschiedene Methoden zur Berechnung. Der findige Leser hat gesehen, dass ich die komplette Rate an die Bank in der Berechnung genutzt habe, aber wir den Tilgungsanteil, welcher das EK (Eigenkapital) erhöht nicht beachtet habe. Wir haben also eher eine Berechnung unter Liquiditätsfaktoren genutzt. 

Die Berechnung wird in einem weiteren Blogeintrag noch einmal ergänzt inkl. Faktoren wie die jährliche Wertentwicklung oder steigenden Mietpreisen.

Tipps zur Optimierung der Eigenkapitalrendite

Deine Eigenkapitalrentabilität kannst du stark optimieren durch die Hinzunahme von Fremdkapital, dies nennt man dann den Leverage-Effekt. 

Dieser Effekt ermöglicht es dir dein Eigenkapital stark über den Markt zu verzinsen. Nachteil im Bereich der Immobilieninvestments ist, dass du zwar deinen Buchwert steigerst, aber der Liquiditätseffekt sehr stark nachgelagert kommt. Meistens sogar erst nach 10 Jahren+

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