Die Eigenkapitalrentabilität oder auch Eigenkapitalrendite beschreibt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals innerhalb einer festen Periode. Kurz gesagt geht es hierbei um die Verzinsung deines eingesetzten Geldes. Hast du dich schon einmal gefragt, wie sich diese Kennzahl bei einer 0% vs. 100% Finanzierung verhält?
Inhaltsverzeichnis
Ein einfaches Beispiel beim Immobilienverkauf zur Berechnung der Eigenkapitalrentabilität
Kauft man eine Immobilie für 100.000€ und verkauft sie am selben Tag für 150.000€ weiter, beläuft sich die Eigenkapitalrentabilität auf 50%. Dein eingesetztes Kapital wurde somit mit 50% verzinst.
Gewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis = 150.000€ – 100.000€
50.000€ / 100.000€ = 0,5 * 100 = 50%
Bei Investments sollte man die erwartete Eigenkapitalrentabilität immer dem Risiko gegenüberstellen. Ein Investment mit geringem Risiko wird immer eine niedrigere Eigenkapitalrentabilität haben als ein Investment mit einem hohen Risiko.
Bei einer Immobilie ist die Berechnung der Eigenkapitalrentabilität nicht ganz zu trivial, immerhin stehen dem monatlichen Kosten und Einnahmen gegenüber. Faktoren die die Eigenkapitalrentabilität mit beeinflussen sind:
- Kaufnebenkosten
- Maklerprovisonen
- Verwaltungskosten
- Reparaturen
- Mietausfall
- Mieteinnahmen
Nehmen wir eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000€ an, hier betragen die Kaufnebenkosten ca. 18.000€.
Du nutzt 30.000€ Eigenkapital und finanzierst noch 188.000€. Die Rate an die Bank belaufen sich auf 560€ Deine Verwaltungskosten belaufen sich auf 60€ monatlich, also 720€ im Jahr.
Deine Mieteinnahmen liegen bei 800€ (Kaltmiete). Die umlagefähigen Kosten müssen nicht beachtet werden bei der Berechnung.
Du erhältst somit einen Gewinn pro Monat von 180€, also 2.160€ im Jahr.
Teilt man nun 2.160€ durch dein eingesetztes Kapital von 30.000€ erhältst du eine Verzinsung von 7,2%. Die 7,2% Verzinsung sind schon weit über dem aktuellen Marktdurchschnitt. Bei einer Bank würdest du aktuell kaum 0,5% Zinsen auf dein Tagesgeld bekommen.
Diese Berechnung ist natürlich stark vereinfacht, auf eine tatsächliche Berechnung der Eigenkapitalrentabilität haben noch viele weitere Faktoren einen Einfluss. Weiterhin findet man auch verschiedene Methoden zur Berechnung. Der findige Leser hat gesehen, dass ich die komplette Rate an die Bank in der Berechnung genutzt habe, aber wir den Tilgungsanteil, welcher das EK (Eigenkapital) erhöht nicht beachtet habe. Wir haben also eher eine Berechnung unter Liquiditätsfaktoren genutzt.
Ein umfassendes Beispiel zur Berechnung der Eigenkapitalrentabilität
Wenn wir uns nun das vereinfachte Beispiel einmal anschauen und etwas genauer rechnen inkl. eines Verkaufsszenarios nach 10 Jahren, wird die Hebelwirkung durch die Finanzierung auf das Eigenkapital sehr deutlich. Mit zunehmenden Fremdkapital erhöht sich die Eigenkapitalrentabilität nämlich maßgeblich.
Unsere beiden Szenarien unterscheiden sich wie folgt.
Szenario 1:
Kaufpreis: 200.000 €
Kaufnebenkosten: 18.000€
Finanzierung: 100% also nur Nebenkosten
Anfängliche Tilgung: 2%
Zinssatz: 1,12%
Mieteinnahmen monatlich: 800€
Nicht umlagefähige monatliche Kosten: 60€
Wertsteigerung pro Jahr: 2%
Verkauf nach: 10 Jahren
Szenario 2:
Kaufpreis: 200.000 €
Kaufnebenkosten: 18.000€
Finanzierung: 0%
Anfängliche Tilgung: entfällt
Zinssatz: entfällt
Mieteinnahmen monatlich: 800€
Nicht umlagefähige monatliche Kosten: 60€
Wertsteigerung pro Jahr: 2%
Verkauf nach: 10 Jahren
Das Ergebnis nach einen Verkauf nach 10 Jahren sieht fast unglaublich aus. Das eingesetzte Kapital hat sich nach 10 Jahre fast versechsfacht, wohingegen bei der 0%-Finanzierung “nur” eine Eigenkapitalrentabilität von 66% entstanden ist. Doch wie entsteht das? Wenn wir uns die Werte nun im Detail anschauen erkennt man relativ schnell die Effekte die dafür verantwortlich sind.
Szenario 1:
Freier Cashflow durch Mieteinnahme: 21.600,00 €
Tilgung: 42.305,12 €
Wertsteigerung: 43.798,88 €
Gesamt: 107.704,00 €
Szenario 2:
Freier Cashflow durch Mieteinnahme: 88.800,00 €
Tilgung: 0
Wertsteigerung: 43.798,88 €
Gesamt: 132.598,88 €
Das zweite Szenario hat zwar durch den Entfall der Zinsen mehr Gesamteinnahmen über zusätzliche 25.000€, aber im Verhältnis zum eingesetzten Kapital 18.000€ vs. 218.000€ konnten wir durch das Fremdkapital unser Geld vervielfachen.
Tipps zur Optimierung der Eigenkapitalrendite
Deine Eigenkapitalrentabilität kannst du stark optimieren durch die Hinzunahme von Fremdkapital, dies nennt man dann den Leverage-Effekt.
Dieser Effekt ermöglicht es dir dein Eigenkapital stark über den Markt zu verzinsen. Nachteil im Bereich der Immobilieninvestments ist, dass du zwar deinen Buchwert steigerst, aber der Liquiditätseffekt sehr stark nachgelagert kommt. Meistens sogar erst nach 10 Jahren+
Eigenkapitalrentabilität die Formel
Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrentabilität sieht einfach aus, aber der Schein trügt. Auch wenn wir einen einfachen Zähler und Nenner haben, fügen diese sich aus vielen Variablen zusammen, die bei einer ganzheitlichen Betrachtung über die gesamte Laufzeit der Immobilie sich stetig verändern.
Gewinn/Eigenkapital
Starten wir mit der Definition des Gewinns. Der Gewinn einer Immobilie, darf nicht mit dem Cashflow verwechselt werden. Ist eine Immobilie finanziert, ist der monatliche Gewinn oft höher als der eigentlich Cashflow (also alles das was am Monatsende auf dem Konto bleibt). Zur Verdeutlichung kann man hier sagen, dass eine Immobilie die 400€ Mieteinnahmen generiert für die 400€ Tilgung aufgebracht werden müssen einen immer noch einen Wertzuwachs (=Gewinn) von 400€ erzielt. Genauso erhöht die Zunahme des Marktwertes einer Immobilie kalkulatorisch den Gewinn, aber wenn dieser nie in Form eines Verkaufes liquidiert werden kann, hat man nur einen Gewinn auf dem Papier und keine tatsächlich Kapitalverzinsung des Eigenkapitals. Je nachdem ob man ein Objekt nach x Jahren verkaufen will sollte man die Variable Wertsteigerung entweder einfügen oder entfernen. Weitere Faktoren auf den Gewinn sind u.a.:
– Mietausfall
– Mieterhöhung
– Reparaturen
– Verwaltungskosten
– Versicherungen
– Grundsteuern
Das Eigenkapital lässt sich schon einfacher kalkulieren, hierbei geht es primär um das eigene eingesetzte Geld. Das sind zumindest meist die Kaufnebenkosten. Zusätzlichen können Renovierungskosten oder andere Instandhaltungskosten z.B. durch eine WEG-Umlage hinzukommen.
Beachte also diese Variablen, die auf die Berechnung deiner Eigenkapitalrentabilität wirken.