Ist die Eigentumswohnung wirklich als Kapitalanlage geeignet?
Beginnt man nach Immobilien zu schauen, dann fragt man sich recht schnell in welche Art von Objekten man investieren möchte. Soll es ein Haus sein? Soll ich eine Eigentumswohnung kaufen? Will man ich vielleicht Gewerbeflächen kaufen?
Ich denke jede Entscheidung über ein Investment ist eine gute Entscheidung, sofern man weiß was man macht und vielleicht ein Quäntchen Wissensvorsprung hat. Der wohl einfachste und häufigste Einstieg um in Immobilien zu investieren ist der Kauf einer Eigentumswohnung. Vier Wände die dir gehören und einem Dach welches einer Vielzahl an Personen gehört. Doch wie gut ist eigentlich ein Investment in eine Eigentumswohnung gegenüber einem Haus oder Mehrfamilienhaus?
Inhaltsverzeichnis
Der Markt der Eigentumswohnungen in Deutschland
Bevor wir uns dieser Frage widmen, schauen wir uns erst einmal den deutschen Immobilienmarkt an. Allgemein stellt man fest, dass der Immmobilienpreisindex nach einigen Jahren der Stagnation sehr stark gestiegen ist. Die große Anstieg begann mit der Herabsetzung des Leitzinses ab 2009. Die Investoren die zu dieser Stunde auf Einkaufstour gegangen sind haben nun die 10 Jahresfrist für den steuerfreien Verkauf überstanden und konnten sich über schöne Wertsteigerungen und Mieterhöhungen erfreuen. Wie lange es noch dauert bis ein Plateau im Immobilienpreisindex erreicht ist, lässt sich nicht vorhersagen, doch so lange die Zinsen dem aktuellen Niveau entsprechen wird es zumindest kaum eine Talfahrt geben.
Eigentumswohnungen befinden sich in einem Markt der seit Jahren steigt.
Im Bereich der Wohnimmobilien werden Eigentumswohnung auch am häufigsten in Deutschland gehandelt. Über 300.000 Transaktionen finden jährlich statt, also mehr als an Wohnhäusern für den Eigennutzen gehandelt werden.
Die Eigentumswohnung hat also im Verhältnis zu anderen Wohnimmobilien eine hohe Handelsfrequenz. Mit einem Gut zu handeln, welches sich in einem steigenden Markt befindet und dabei noch ein hohes Handelsvolumen aufweist ist erst einmal keine schlechte Voraussetzung. Die Kunst liegt hierbei also per se im Einkauf der Eigentumswohnung oder in der Entwicklung der Wohnung.
Welche Vorteile bringt die Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Eine Eigentumswohnung ist sehr gut geeignet um eine relativ sicherer Rendite zu erwirtschaften. Die negativen Einflussfaktoren die auf deine Rendite wirken sind relativ gering. Sofern du die Wohnung in einer einigermaßen strukturstarken Gegend kaufst, kannst du im Vorfeld das Leerstandsrisiko schon gut kalkulieren. Schaue dir also die Leerstandsquoten an, in Deutschland haben wir einen Schnitt von knapp unter 3% Leerstand.
Alle Orte die darüber liegen solltest du besonders prüfen. Neben dem Leerstandsrisiko (bitte hierfür immer Rücklagen bilden), kannst du den Sanierungsbedarf einer Wohnung immer gut abschätzen. Neben einem frischen Anstrich, der kaum eine finanzielle Belastung darstellt, verstecken sich die großen Kosten meist in Küche und Bad. Doch wann eine Küche saniert werden muss und wann ein Bad saniert werden muss, kannst man im Vorfeld sehr gut abschätzen. Bei der Besichtigung der Eigentumswohnung weißt du relativ schnell, ob und wann das Bad und die Küche gemacht werden muss. Oft eignet sich für die Renovierung der Zeitpunkt des Mieterwechsels oder du findest sogar einen Deal mit deinen aktuellen Mietern und erhöhst nach der Modernisierung die Miete.
Große Modernisierungsmaßnahmen für Eigentumswohnungen sind eher selten und gut planbar
Weiterhin sind Kosten für eine neue Heizung, Fassade oder Dach über Jahre vorher angekündigt in den Eigentümerversammlungen und den dazugehörigen Protokollen. Wird eine größere Modernisierungsmaßnahme beschlossen, können rechtzeitig Ansparungen über die Instandhaltungsrücklage stattfinden.
Würde dir ein kleines Haus alleine gehören mit 1.000€ Mieteinnahmen, wäre dein Anteil für Heizung, Dach oder Fassade wesentlich höher als in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Nehmen wir ein Beispiel von einer meiner ersten Wohnungen. Hier wußte ich im Vorfeld, dass das Dach bald gemacht werden muss. Schon seit 3 Jahren wurde dies angekündigt in der Eigentümerversammlungen und die Kosten in Höhe von 200.000€ wurden angespart. Da ich mit dieser Wohnung nur 1,6% Anteile an der WEG hielt, beliefen sich mein Anteil auf nur 3.200€, der bereits eingezahlt war. Für 3.200€ bekam meine Wohnung also ein neues Dach. Ein Dach für ein Haus, welches du für 1.000€ vermietest wirst du kaum unter 60.000-80.000€ erhalten.
Natürlich kann es auch einmal passieren, dass die Heizung spontan den Geist aufgibt, doch genauso werden diese Kosten durch alle Parteien geteilt.
Ein finanzielles Klumpenrisiko ist bei einem vorsichtigen Kauf, also kaum möglich. Sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen sind innerhalb einer WEG meist gut dokumentiert.
Geringer Aufwand und eine stabile Rendite bietet die Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Ein weiterer Vorteil einer Eigentumswohnung ist, dass diese fast immer durch eine Verwaltung bewirtschaftet wird, du musst dich also maximal um ein paar Anrufe deines Mieters kümmern und einmal im Jahr auf die Eigentümerversammlung gehen. Die Abrechnungen der Nebenkosten und das Management rund um die Instandhaltung nimmt dir jemand ab. Die Kosten für diese Verwaltung trägt wieder die WEG und der Betrag ist selten sonderlich hoch.
Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist ebenfalls meist geringer als der eines Hauses oder eines Mehrfamilienhauses, vor allem für den Einstieg in die Welt der Immobilieninvestments sind daher die Eigentumswohnungen gut geeignet. Hast du du ersten Wohnungen mit einem positiven Cashflow und einem steigenden Verkaufswert erst im Bestand wird es auch einfacher für dich werden weitere Objekte zu finanzieren. Natürlich will die Bank erst sehen, dass ein Teil getilgt ist und du den Kapitaldienst aufbringen kannst um weitere Wohnungen zu finanzieren.
Oft wird davon gesprochen, dass Einzelwohnungen ein höheres Leerstandsrisiko haben, aber ich sehe das ganze eher aus Portfoliosicht. Eine Wohnung allein hat sicherlich ein höheres Ausfallrisiko der Mieter, aber sofern du 5 Wohnungen in unterschiedlichen Gegenden im Bestand hast, kannst du dich gegen Leerstandskosten und Mikroeffekte besser absichern. Eine Dauerbaustelle neben einer Wohnung wird dich weniger stören als eine Großbaustelle neben deinem Mehrfamilienhaus.
Die Nachteile einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Schauen wir uns die Nachteile einer Eigentumswohnung an. Meist sind die Kaufpreise je Quadratmeter höher bei einer Eigentumswohnung, als bei einem Haus oder einem Mehrfamilienhaus. Ein Mehrfamilienhaus, kann man in einzelne Wohnungen aufteilen und verkaufen, dadurch wird meist ein höherer Verkaufspreis je Quadratmeter erzielt. Dieses Vorgehen nennt man umgangssprachlich Aufteiler.
Die Vorteile des geringen Aufwandes für die Betreuung des Objektes kann sich auch schnell zu einem Nachteil wandeln, immerhin beschließt die WEG über Investitionen und Maßnahmen am Gesamtobjekt. Eine notwendige Renovierung kann sich somit auch mal ein paar Jahre aufschieben und die Kosten der Modernisierung in die Höhe treiben. Genauso ist eine gepflegte Grünanlage wichtig, doch nicht alle Eigentümer legen hier wert drauf. Ich empfehle immer in Eigentumswohnungen zu investieren bei denen die WEG aus Eigentümern und Kapitalanlagern besteht. Eigentümer haben oft ein interesse daran, die Anlage und das Haus in einem guten Zustand zu belassen, wobei Kapitalanleger oft nur die Kosten gering halten wollen um den aktuellen Cashflow zu optimieren. Der Ansatz der Wertentwicklung wird dabei nicht immer berücksichtigt.
Eine einzelne Wohnung bietet auch nur begrenzt Potentiel um versteckte Hebel zu aktivieren, natürlich kannst du die Wohnung top instand halten und somit den Wert steigern, doch besitzt du ein Haus oder Mehrfamilienhaus lauern hier oft noch weitere Hebel. Gehört dir ein komplettes Objekt, bietet sich oft die Gelegenheit mehr Wohnfläche durch Anbauten zu schaffen oder vllt hast du sogar ein Grundstück welches ein zusätzliches Objekt erlaubt. Somit kannst du Wohnfläche bauen und das günstiger als diese zu kaufen. Schaffst du es Wohnfläche für 1.500€/qm zu bauen kannst du diese bspw. in Hamburg in einfachen Lagen schon für 3.000€/qm weiterverkaufen. Eine weitere Etage auf einem Objekt kann eine anfänglich mittelmäßige Investition schnell zu einer sehr guten Investition werden lassen, doch dies ist nichts für Anfänger.
Das Fazit Vor und Nachteile der Eigentumswohnung
Fassen wir einmal zusammen welche Vor und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage bietet.
| Vorteile | Nachteile |
| Geringer Kaufpreis | Hoher Preis je Qudratmeter |
| einfaches Management | Abhängigkeit zur WEG |
| Kein Klumpenrisiko | Geringes Entwicklungspotential |
| Geringes Ausfallrisiko bei Portfolio | Hohes Ausfallrisiko bei nur einem Objekt |
| Hohe Handelsfrequenz im Bereich der Wohnimmobilien | Schneller Markt bedingt schnelle Entscheidungen |
| Steigende Kaufpreise | Ungewissheit wann das Preisplateu erreicht ist |
Was sind deine Erfahrungen zu den Vorteilen und Nachteilen einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?