12 Feb

Erbbaurecht beim Immobilienkauf alles was du wissen musst

Als Erbbaurecht wird gemeinhin das Recht bezeichnet, auf einem Grundstück bauen und leben zu dürfen, welches einem anderen Eigentümer gehört. Das Erbbaurecht kann durch Erbschaft, Kauf oder Belastung erworben werden. Wenn das Erbbaurecht an einem Grundstück verkauft oder belastet wird, ist in vielen Fällen die Zustimmung des Eigentümers notwendig, im Falle einer Erbschaft nicht. Bevor das Erbbaurecht dem Begünstigten (Person mit Erbbaurecht) zugesprochen wird, muss dieses durch einen Notar beglaubigt werden. Danach besteht ein fester Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten, meist mit meiner Laufzeit von 60-99 Jahren, aber auch höhere Laufzeiten können möglich sein, sind aber eher untypisch. 

Während dieser Zeit ist der Begünstigte verpflichtet, dem Eigentümer den sogenannten Erbbauzins (umgangssprachlich Erbpachtzins) zu zahlen. Diese Höhe dieser Zahlung wird durch den beschlossenen Vertrag festgelegt und ist jährlich an den Eigentümer des Grundstückes zu entrichten. Die Summe ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und kann zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten frei verhandelt werden. In den meisten Fällen liegt sie bei drei bis fünf Prozent des Grunndstückwertes. 

Das Erbbaurecht kann sich erhöhen

Es gilt jedoch zu beachten: Der Erbbauzins kann unter gewissen Bedingungen vom Eigentümer erhöht werden, Grundlage dafür ist der Verbraucherindex des statistischen Bundesamtes, eine Veränderung des Zinses ist alle drei Jahre möglich. Nach Vertragsabschluss wird dem Begünstigten eine fast uneingeschränkte Nutzung des Grundstückes zuteil. Er muss folglich nur für seine Bauvorhaben zahlen, nicht aber für sein Grundstück. Jedoch hat der Begünstigte trotz seines Erbbaurechtes einige Verpflichtungen gegenüber dem Eigentümer. Jede bauliche Veränderung muss vom Eigentümer genehmigt werden, auch die Instandhaltung und Pflege des Grundstückes sind verpflichtend. Falls der Begünstigte diese Verpflichtungen versäumt, kann es zum sogenannten Heimfall kommen. 

Worst Case der Heimfall

Der Heimfall bezeichnet das Ende des Erbbaurechtes, der Eigentümer wird wieder alleiniger Besitzer seines Grundstückes. Gründe für einen Heimfall sind beispielsweise Zweckentfremdung, Zerstörung oder Bebauen des Grundstückes ohne die Erlaubnis des Eigentümers. Auch kann es zu einem Heimfall kommen, wenn der Begünstigte seine Erbbauzins zwei Jahre lang nicht bezahlt, es also zu einem sogenanntes Zahlungsrückstand kommt. Zwar wird der Eigentümer durch einen Heimfall wieder alleiniger Besitzer seines Grundstückes, jedoch muss zuvor der Begünstigte für den Verlust seiner Erbpacht entschädigt werden. Die Summe dieser Entschädigung wird vorher durch den Erbbaurechtsvertrag festgelegt, sie liegt jedoch immer mindestens bei zwei Dritteln des Immobilienwertes. Durch das Erbbaurecht wird der Begünstigte zwar nicht Eigentümer, sondern nur Nutzer des Grundstückes, trotzdem muss er zusätzlich zum Erbbauzins auch die Grunderwerbsteuer zahlen. Die Höhe dieser Steuer ist abhängig von der Höhe des Erbbauzinses, sie ist durch den Verfielfältiger des Bewertungsgesetzes (Absatz 9a) zu errechnen. Die finale Summe ist zusätzlich abhängig von den Gesetzen des jeweiligen Bundeslandes und fällt demnach in einen Fällen höher und in anderen niedriger aus. Ein 

Beispielrechnung für das Erbbaurecht

Beispiel für die Errechnung des Erbbauzinses und der Grunderwerbsteuer wäre wie folgt: Das Grundstück hat einen Wert von 50000 Euro, der jährliche Erbbauzins beträgt 5 %, also 2500 Euro. Als nächster Schritt wird der Verfielfältiger des Bewertungsgesetzes benötigt, wenn der Vertrag eine Laufzeit von 60 Jahren hätte, wäre die entsprechende Zahl des Verfielfältigers 17,930 (diese Zahl ist festgelegt und lässt sich in der Tabelle ablesen). Nun wird 17,930 mit dem Erbbauzins von 2500 Euro multipliziert, in diesem Fall erhält man 44.825 Euro. Nun wird die Steuer prozentual von diesem Ergebnis ermittelt, als Beispiel dient in diesem Fall die  6,5 Prozent Steuer in Nordrhein-Westfalen. Als Produkt erhält man etwa 2913 Euro Grunderwerbssteuer. 

Bei der Betrachtung dieser Fakten wird deutlich, das Erbbaurecht hat beim Immobilienerwerb sowohl Vor- als auch Nachteile für Begünstigte und Eigentümer. 

Vorteile des Erbbaurecht

Vorteilhaft für den Begünstigten ist ein preiswertes Grundstück, welches für lange Zeit beinahe wie Eigentum genutzt werden darf. Zudem hat der Begünstigte immer die Versicherung, selbst bei einem vorzeitigen Ende seines Vertragsverhältnisses mit zwei Dritteln seines Immobilienwertes ausgezahlt zu werden. Als finanziell nachteilig kann der Erbbauzins und die zusätzlich zu zahlende Grunderwerbsteuer bezeichnet werden. Außerdem braucht der Begünstigte vor jedem Bauvorhaben oder sonstigen Änderung des Grundstückes die Zustimmung des Eigentümers. Weiterhin gilt zu beachten: Im Gegensatz zu privatem Eigentum, welches über die Jahre abbezahlt wird und schließlich in den Besitz des Zahlenden übergeht, bleibt die Immobilie des Begünstigten immer im Besitz des Eigentümers. Für den Eigentümer ist der Erbbauzins finanziell vorteilhaft, er garantiert über viele Jahre hinweg eine sichere Einnahmequelle. Zudem hat der Eigentümer die Gewähr, am Ende der Vertragslaufzeit Besitzer der Immobilie des Begünstigten zu werden, für lediglich zwei Drittel ihres Verkehrswertes. 

Nachteile des Erbbaurechtes

Nachteilig ist für den Eigentümer sein Grundstück zunächst zu einem sehr günstigen Preis (verglichen mit Grundstücken ohne Erbbaurecht) zu veräußern, außerdem muss der Eigentümer bei vorzeitigem Vertragsende (Heimfall) wohlmöglich ungewollt  mindestens zwei Drittel des Immobilienwertes an den Begünstigten auszahlen. Ob die Nutzung vom Erbbaurecht für eine Wohnung oder ein Haus sinnvoll ist, hängt entscheidend von den verhandelten Vertragsbedingungen ab. Beispielsweise kann es für den Begünstigten ratsam sein, vor Vertragsabschluss einen Heimfall aus Eigenbedarf auszuschließen. Damit erhielte der Begünstigte durch das Erbbaurecht eine günstige Wohnung , welche nicht gekündigt werden kann und zusätzlich ein (abgesehen von der Grunderwerbsteuer) kostenloses Grundstück. Grundsätzlich lässt sich festhalten: Eine durch Erbbaurecht bezogene Wohnung bietet dem Begünstigten mehr Möglichkeiten als eine  Mietwohnung, zudem ist sie bei normalen Vertragsbedingungen auch günstiger. Abgesehen von den geringen Kosten ist ein durch Erbbaurecht erworbenes Grundstück jedoch nicht mit einem Eigentumsgrundstück zu vergleichen. Großer Unterschied dabei ist die bedingungslose Gewissheit des Besitzes bei Eigentum, welche nicht an einen Vertragspartner gebunden ist. 

Eigentum auf eine begrenzte Zeit durch Erbbaurecht

Wenn durch Erbbaurecht eine Wohnung oder sonstige Immobilie erworben wird, ist dieser Besitz zeitlich begrenzt und kann im Falle von Vertragsverstößen durch den Eigentümer streitig gemacht werden. Im Falle eines guten Verhältnisses zwischen Eigentümer und Begünstigten kann das Erbbaurecht eine günstige Alternative zu Eigentumsbesitz sein, Bedingung dafür ist Heimfall durch Eigenbedarf bei Vertragsschluss auszuschließen und auch zusätzlich günstige Konditionen zu verhandeln. Zu beachten gilt hier: Die Finanzierung durch die Banken ist in vielen Fällen von Erbbaurecht teuer und aufwändiger als bei Eigentum. Viele Banken stufen die Finanzierung von Erbbaurecht als riskanter ein, was für den Begünstigten zu zusätzlichen Kosten führen kann. Zusammenfassend lässt sich das Erbbaurecht als eine Kombination aus Eigentum und Pacht bezeichnen. Die Immobilie ist Besitz des Begünstigten, für das Grundstück wird ähnlich  wie bei einem Pachtgrundstück jährlich eine Zahlung an den Eigentümer verlangt. Es sollte gelten: Vor dem Erwerb eines Erbbaurechtes sollten die Konditionen des Vertrages gründlich überlegt und abgewogen werden. 

Fazit zum Erbbaurecht

  • Eine Immobilie wird in der Regel günstiger erworben als ohne Erbbaurecht
  • Banken finanzieren ungern Häuser oder Eigentumswohnung mit Erbbaurecht
  • Nach dem Ablauf des Erbbaurechtes kann es zu 3 Szenarien kommen
    • Verlängerung Erbbaurecht
    • Heimfall (meist zu ⅔ des Verkehrswertes)
    • Verkaufsoption an Immobilieneigentümer für das Grundstück

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