Was enthält ein Wirtschaftsplan für Immobilien?

Wenn man sich dafür entschieden hat in Immobilien zu investieren, wird man relativ schnell mit der Realität konfrontiert wie Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Ich selbst bin jedesmal froh, wenn ich ein lesbares und vernünftig eingescanntes Dokument erhalten.

Vor allem Teilungserklärungen sind manchmal schon über 20 Jahre alt. Selten gibt es Probleme beim Wirtschaftsplan, doch einen Standard gibt es auch hier nicht. Ich möchte dich in diesem Blogbeitrag ein wenig darauf vorbereiten wie man Wirtschaftspläne von Immobilien liest und auf was man achten sollte. Aus Datenschutzgründen muss ich leider viele Bereiche unkenntlich machen, aber die Beispiel reichen aus um dir einen Eindruck von einem Wirtschaftsplan zu verschaffen. 

So sollte der Wirtschaftsplan nicht aussehen

Starten wir mit einem typischen Beispiel. Man findet eine Immobilie, errechnet den Kaufpreisfaktor, prüft den Mietspiegel und fragt weitere Dokumente an um eine erste Kalkulation zu starten. Erhält man diese Dokumente ist meist eine Überraschung bei. In diesem Beispiel wurde mir ein Wirtschaftsplan zugesendet, der nur die umlagefähigen Kosten enthält.

Diese sind zwar fein säuberlich ausgewiesen und auf den Miteigentumsanteil gerechnet, aber was interessieren mich für eine Kaufentscheidung die durchlaufenden Positionen, wenn der wesentlich interessantere Teil in den nicht umlagefähigen Kosten steckt. Eine weitere Nachfrage brachte dann das Ergebnis in Form der letzten Abrechnung für das Hausgeld. Hier wurde wohl schlicht und einfach vergessen den Wirtschaftsplan für den relevanten Kostenblock aufzuzeigen. Da man sich nicht nur auf die Vergangenheitswerte festlegen sollte, welche in der Abrechnung enthalten sind, hilft immer der Blick in die Zukunft über den Wirtschaftsplan. Schnell kann mal eine Erhöhung der Instandhaltungskosten auftauchen oder andere Überraschungen die in der Vergangenheit nicht vorhanden waren.

So sieht ein Wirtschaftsplan besser aus

Hier ein anderes Beispiel der Wirtschaftsplanes, es scheint zumindest, dass alle Kosten ausgewiesen sind, allerdings muss ich  selbst anhand der Kostenarten eine Differenzierung zwischen umlagefähigen Kosten und nicht umlagefähigen Kosten reinbringen. Zusätzlich ist noch die Höhe der Instandhaltungsrücklagen enthalten. Das Beispiel ist schon etwas besser, aber man muss sich mit den einzelnen Kostenarten schon bisschen auskennen. Sowas kann dir übrigens häufiger passieren, wenn die aktuellen Eigentümer noch in der Wohnung leben. Wenn dir die Immobilie gehört in der du lebst, würde dich die Gruppierung der Kostenarten auch nicht so recht interessieren.

Der perfekte Wirtschaftsplan

 Kommen wir nun zu einem guten Beispiel, wie man es sich immer wünscht. Du fragst eine Immobilie an und erhältst einen perfekt strukturierten Wirtschaftsplan. Sämtliche Kosten die umlagefähig sind oder auch nicht sind ausgewiesen. Der eigene Anteil wird berechnet und Zu und Abfluss aus der Rücklage sind ausgewiesen. So wünscht man es sich immer. Leider erhalte ich vielleicht bei jedem 5ten Objekt so einen guten Wirtschaftsplan. Es kann also durch aus ein paar Nachfragen bedürfen, bis du alle deine notwendigen Daten zusammen hast um eine Immobilie komplett kalkulieren zu können. Es lohnt sich auch immer ein Blick in die Vergangenheit. Die Hausgeldabrechnung zeigt die aufgelaufen IST-Werte an, kontrolliere wie doll diese Werte von der zukünftige Planung abweichen und wie stabil die letzten Jahre waren. 

Ein guter Verkäufer sendet dir den Wirtschaftsplan immer gleich mit. Ich schaue mir diesen immer gründlich an und trage die Werte in meine Kalkulation ein. Somit sehe ich schon vor der Besichtigung, welchen Verhandlungsspielraum ich noch für das Objekt benötige und kann meine Argumente vorbereiten. Viele Käufer beschäftigen sich auch erst nach der Besichtigung mit den Zahlen, Daten und Fakten zu einer Immobilien, aber ich finde es zeitlich viel effizienter erst zu kalkulieren und dann den Fahrtweg auf sich zu nehmen.