Als Bewirtschaftungskosten werden alle Ausgabe für die laufende Bewirtschaftung einer Immobilie bezeichnet.
Dabei kann grob in umlagefähige Kosten und nicht umlagefähige Kosten unterteilt werden.
Umlagefähige Kosten sind all die Kosten die ein Mieter tragen kann.
Nicht umlagefähige Kosten sind die Kosten die ein Vermieter bzw. der Eigentümer zu zahlen hat. Weiterhin kann auch in kalkulatorisch und reale Kosten unterschieden werden. Baust du beispielsweise Rückstellungen für Mietausfälle auf, sind dies kalkulatorische Kosten. Diese Kosten haben erst einmal keinen Einfluss auf deine Liquidität, sondern bilden einen Puffer bis der Effekt eintrifft (z.B. Mietausfall, Renovierung etc.).
Da die Bewirtschaftungskosten genau definiert sind nach §19 Immobilienwerermittlungsverodnung (ImmoWertV) und nach §24 II Berechnungsverordnung belaufen sich diese auf:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Betriebskosten
- Abschreibung (AFA)
- Mietausfallrisiko / Mietausfallwagnis
Inhaltsverzeichnis
Umlagefähige Kosten
Alle Kosten die der Mieter durch seine sogenannten Nebenkosten zahlt sind umlagefähige Nebenkosten. Im wesentlichen sind dies:
- Heizungskosten
- Wasserkosten
- Kosten für Müllabfuhr
- Hausmeisterdienst
- Straßenreinigung
- Gartenpflege
- Hausbeleuchtung
- Winterdienst
- Versicherungsbeiträge zur Glasversicherung, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung
- Kosten für Rauchmelder
- Hausreinigung (oftmals werden Flure des Gemeinschaftseigentums in Mehrfamilienhäusern gereinigt)
- Wartung von Feuerlöschern
- Schädlingsbekämpfung
- Schornsteinfeger
All diese Kosten zahlt der Mieter durch seinen Beitrag der Nebenkosten. Bei einem Überschuss oder einer Unterdeckung dieser Kosten kommt es mittels der Nebenkostenabrechnung zu einem Ausgleich. Der Mieter muss den Differenzbetrag der Nebenkosten erstattet bekommen oder eine Nachzahlung leisten.
Nicht umlagefähige Kosten
Die nicht umlagefähigen Kosten sind die Kosten, welche der Eigentümer selbst zahlen muss. Diese Aufwände müssen vor einer Investitionsentscheidung gründlichst kalkuliert werden. Es ist ratsam sich die Wirtschaftspläne der letzte 2-3 Jahre anzuschauen. In den Wirtschaftsplänen sind alle Kosten für die jeweilige Immobilie aufgeführt.
Nicht umlagefähige Kosten sind z.B.:
- Sturmschäden
- Schlosserarbeiten
- Klempnerarbeiten
- Heizungsreparaturen
- Dacharbeiten
- Elektrikerarbeiten
- Tischlerarbeiten
- Bankgebühren
- Saalmiete für die Eigentümerversammlung (ETV)
- Verwalterhonorare oder Verwaltungskosten
- Instandhaltungsrücklage
Der Wirtschaftsplan für das Folgejahr wird meist auf der Eigentümerversammlung vorgestellt, anschließend wird über diesen abgestimmt. Auch hier erfolgt eine Abrechnung sämtlicher Kosten und es kann zu einer Über oder Unterdeckung kommen. Der Eigentümer muss die Differenzbeträge zahlen oder bekommt Geld erstattet.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld ist die Summe aus umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Dieser Betrag wird monatlich von den Eigentümern an die Hausverwaltung gezahlt. Einmal jährlich werden die Kosten dem Ist-Stand gegenübergestellt und es erfolgt eine Auszahlung oder Nachzahlung an die jeweilige Partei. Es kann also dazu kommen, dass der Mieter Nebenkosten nachzahlen kann und der Eigentümer einen Teil des Hausgeldes erstattet bekommt, weil bspw. weniger Reparaturen als geplant angefallen sind.
Was lehrt mich dieses Kapitel?
- Prüfe vor einem Kauf immer den Wirtschaftsplan der letzten Jahre
- Nutze den Wirtschaftsplan um deinen anteil an nicht umlagefähigen Kosten genau zu kalkulieren
- die nicht umlagefähigen Kosten sind notwendig für die Berechnung der Bruttomietrendite