Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis. Sie ist eine recht einfache Kalkulation und dient oft dazu eine schnelle Entscheidung zu treffen, ob ein Objekt lohnenswert für die Vermietung ist oder nicht. Von der Kalkulation her unterscheidet die Bruttomietrendite sich nur leicht vom Kaufpreisfaktor. Vereinfacht kann man sagen, dass die Bruttomietrendite die Verzinsung des eingesetzten Kapital vor Nebenkosten aufzeigt. Nebenkosten sind dabei Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Kosten die monatlich anfallen.
Die normale Bruttomietrendite liegt oft zwischen 3% – 5%, kann aber je nach Standort auch höher ausfallen.
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Ein Beispiel zur Berechnung der Bruttomietrendite
Es wird ein Objekt zu einem Kaufpreis von 100.000€ erworben. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 8.500€. Insgesamt ergibt sich ein Investitionsvolumen von 108.500€.
Die erzielte Nettokaltmiete liegt bei 500€ pro Monat, also 6.000€ im Jahr.
Die Bruttomietrendite ergibt 6%. Doch wieso 6% und nicht 5,5%? Nebenkosten des Kauferwerbes und weitere Bewirtschaftungskosten werden nicht mit reingerechnet.
Bruttomietrendite = Jährliche Nettokaltmiete / Kaufpreis des Objektes = 6.000€ / 100.000€
Das Objekt verzinst sich brutto mit 6%. Diese Berechnung kann schnell durchgeführt werden um ein Objekt hinsichtlich seiner Ertragssituation zu bewerten.
Wichtig ist, aber auch die aktuelle Nettokaltmiete in das Verhältnis zu der ortsüblichen Miete zu setzen. Hätte das Objekt nur eine jährliche Nettokaltmiete von 3.000€, wäre die Bruttomietrendite nur bei 3% und somit einiges uninteressanter als bei 6%. Das Objekt hätte somit noch ein Potential um auf 6% zu kommen, wenn die Miete angepasst werden kann. Dazu muss die Mietsituation analysiert werden und die Möglichkeiten der Mietanpassung. Hierbei spricht man von einer Sollrendite.
Für eine endgültige Kaufentscheidung sollte immer gründlichst die Nettomietrendite errechnet werden. Wie das geht, erfährst du in folgendem Artikel “Die Nettomietrendite”.
Wie hoch sollte die Bruttomietrendite sein?
Eine Pauschalisierung dieser Antwort ist nicht möglich. Die Bruttomietrendite ist ein guter Vergleichswert für ähnliche Immobilien in gleichen Lagen. Du hast relativ schnell raus, welche Stadt oder sogar welcher Stadtteil welche Renditen generieren kann. Innerhalb dieses Korridors kannst du die Bruttomietrendite nutzen um einen sinnvollen Vergleich zu ziehen.
Wie wird die Kennzahl interpretiert?
Bitte beachte, dass es sich um eine grobe Indikation handelt und in vielen Immobilieninseraten mit hohen Renditen geworben wird. Du solltest immer schnell hinterfragen ob es sich um eine Brutto oder Nettokalkulation handelt. Gern werden Renditen auch philosophisch berechnet um einfach eine gute Headline für das Inserat zu haben. Ich nutze die Bruttomietrendite lediglich als Benchmark um schnell fest zu stellen, ob ich einen Kaufpreis als fair erachte. Wichtig ist neben dieser Indikation eine Vollkostenrechnung durch zu führen um auf die Nettomietrendite zu kommen. Nur so wirst du tatsächlich feststellen in wie weit das Investment zu deiner Strategie passt. Eine anfänglich schlechte Rendite kann auch bedeuten, dass ein Objekt noch viel Potential hat und mit den richtigen Hebeln dieses aufgedeckt werden kann. Lass dich nie vorschnell von nur einer Kennzahl leiten, sondern schon auf mehrere.
Was lernst du aus diesem Kapitel zur Bruttomietrendite?
- Sie bietet einen einfach Indikator, ob ein Objekt lohnenswert ist oder nicht
- du solltest die Berechnung auch immer mit der ortsüblichen Miete durchführen um einen Vergleichswert zu erhalten (Gegenüberstellung von Istrendite und Sollrendite)
- Allgemein: je besser die Lage der Immobilie ist umso niedriger ist die Bruttomietrendite (Ausnahmen bestätigen die Regel)
- Eine Übersicht zu den verschiedenen Bruttomietrenditen/Kaufpreisfaktoren gibt es hier
Bruttomietrendite selbst berechnen
Wenn du die Bruttomietrendite deiner Immobilie selbst berechnen möchtest, dann kannst du dafür mein kostenloses Tool nutzen. Klicke einfach auf Berechnung Starten und der Rechner startet direkt. Du kannst dir den Link auch einfach unter deinen Lesezeichen speichern, dann hast du ihn immer bereit sofern du ihn brauchst.