08 Jan

Nettomietrendite die entscheidende Kennzahl für dein Investment

Die Nettomietrendite ist für mich die entscheidende Kennzahl um über eine Investition zu entscheiden. Diese Kennzahl bringt alle Informationen zusammen und gibt dir aus wie sich dein Geld zukünftig verzinsen wird.

Im Gegensatz zur Bruttomietrendite werden bei der Berechnung der Nettomietrendite (auch Mietrendite) auch zusätzliche Kosten wie z.B.

  • Kaufnebenkosten
    • Makler
    • Notar
    • Grunderwerbssteuern
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten (real oder kalkulatorisch)
  • Betriebskosten die nicht auf den Mieter umzulegen sind
  • Risiken (z.B. Mietausfallrisiko)

Das Ergebnis der Nettomietrendite ist die tatsächliche Verzinsung auf dein eingesetztes Kapital der erworbenen Immobilie.

Berechnung der Nettomietrendite
Berechnung der Nettomietrendite

Ein Beispiel zur Berechnung der Nettomietrendite

Kaufpreis: 100.000 €

Makler: 0%

Notar:1,5%

Grundbucheintrag: 0,5%

Grunderwerbssteuer: 6,5%

Gesamt Kaufnebenkosten: 8,5% = 8.500€

Verwaltungskosten: 20€ im Monat = 240€ im Jahr

Betriebskosten und Instandhaltungskosten: 828€

Jahresnettokaltmiete: 6.000€

Die Nettomietrendite beläuft sich in diesem Beispiel auf 4,5 %

(6.000€ – 240€ – 828€)/ 108.500€ = 4,5%

Sofern sich deine Finanzierungsbeiträge unter 4,5% belaufen gehst du nun cash-positiv in dein Investment. Dabei sollte der Betrag aus Tilgung und Zins nicht über 4,5% liegen. Viele Finanzierungen starten mit 2% Tilgung, dies würde also einen maximal Zinssatz von 2,5% zulassen.

Achtung: Sofern Fremdkapital genutzt wird, müssen die Zinskosten natürlich in die Berechnung aufgenommen werden genauso wie andere mögliche Kosten.

Exkurs Eigenkapitalrentabilität

Interessant ist bei unserem Beispiel auch einen Blick auf die Eigenkapitalrentabilität zu werfen . Gehen wir von einer 100% Finanzierung aus, dann wurden 8.500€ eingesetzt. Bei einer Nettomietrendite von 4,5% erhalten wir jedes Jahr 4.882€. Das entspricht einer Eigenkapitalrendite von 57%. Das nennt man den Leverage Effekt der deine Nettorendite hebelt.

Wie hoch sollte die Nettomietrendite sein?

Jeder der hierauf pauschal antwortet, versteht sein Handwerk nicht. Die Bewertung der Nettomietrendite hängt von vielen Faktoren ab. Wie hoch ist die Jahreskaltmiete im Vergleich zum Markt? Wie hoch ist der Wertzuwachs in den nächsten Jahren? Wie gut ist der Kaufpreis im Vergleich zum ortsüblichen Kaufpreis? Kann die Immobilie aufgewertet werden um höhere Mieteinnahmen zu erzielen? Nur wenn du dir deine persönliche Investitionsstrategie definierst, kannst du die Nettomietrendite bewerten.

Möchte ich für das Alter vorsorgen und kann eine Wohnung nach Zins und Tilgung mit 1% Nettomietrendite abbezahlten und verbaue ich mir damit keine weiteren Investments kann es lohnenswert sein. Will ich mir kurzfristig einen Cashflow bzw. passives Einkommen aus meinem Immobilienbestand aufbauen, sollte die Mietrendite höher sein und optimiert werden. Ich persönlich versuche immer wenigstens 4% an Nettomietrendite zu generieren. Natürlich gibt es auch Ausnahmen, wenn das Objekt Potentiale im Bereich der Wertsteigerung / Mieterhöhung aufzeigt.

Sofern man die Wahl hat in ein risikoärmeres Investment einzusteigen, bei gleichen Renditen, sollte man dies meiner Meinung nach tun. Die Nettomietrendite beachtet oft eines nicht und zwar wieviel Zeit du mir deiner Immobilien verbringen musst. Natürlich könnte man diesen Part auch noch in die Kalkulation aufnehmen, aber das macht wohl eher Sinn bei einem großen Portfolio.

Was lehrt mich dieses Kapitel zur Nettomietrendite?

  • Die Nettomietrendite beinhaltet alle laufenden Kosten, anders als die Bruttomietrendite
  • Die Ergebnisse der Nettomietrendite müssen im Einklang stehen mit deiner Investmentstrategie um das Ergebnis werten zu können
  • Simuliere Faktoren wie z.B. ein Mietanstieg oder die ortsübliche Miete um ein Gefühl für das Potential deines Investments zu bekommen
  • Die Kennzahl kann dafür verwendet werden die maximale Höhe deiner Finanzierung zu bestimmen

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