Nachdem ich den Entschluss gefasst hatte in meine ersten Immobilien zu investieren, musste eine Strategie her. Welche Immobilien sind die richtige Kapitalanlage für mich? Wie will ich die Baufinanzierung gestalten? Welchen Verwaltungsaufwand will ich übernehmen? Wie sehen meine persönlichen finanziellen Ziele im Alter aus? Wieviel Volumen muss ich kaufen um diese Ziel zu erfüllen? Zu all diesen Punkten machte ich mir Gedanken und legt los, klar mit der Prämisse hier eine Baseline zu bilden, die mir ein sicheres zusätzliches Einkommen im Alter generiert.
Die Strategie die ich hier aufzeige war meine anfängliche Immobilienstrategie und bildet m.E. eine gute Basis für Leute die für das Alter vorsorgen wollen. Bitte macht euch eure eigenen Gedanken bevor ihr ein Objekt kauft und schaut ob jedes Objekt eure Investitionskriterien erfüllt.
Eine gute Immobilienstrategie soll dir die Leitplanken deines Handelns geben, aber dennoch nie statisch sein. Halte dir immer Handlungsspielraum offen für Opportunitäten bei denen dein Bauchgefühl im ersten moment überzeugt ist auch wenn die Immobilie oder das Projekt nicht in deinen Investementscope passt.
Inhaltsverzeichnis
Wie finde ich den richtigen Standort?
Ich bin ein Mensch der sehr stark auf Kennzahlen achtet, daher nahm ich mir eine Deutschlandkarte und suchte nach ortsüblichen Kaufpreisfaktoren. Ich wollte die Unterschiede zwischen Chemnitz und Hamburg einmal sehen. Die Werte waren erstaunlich, in Hamburg erhielt ich kaum ein Angebot unter Faktor 30 wobei ich in Chemnitz schon Angebot für um Faktor 10 erhielt. Bei einem Faktor 30 konnte ich meine Kalkulation drehen und wenden wie ich wollte, nie kam ein Ergebnis zustande, dass mir gefiel. Ich müsste an erheblichen Wertsteigerung und Mietsteigerungen glauben, aber soviel Glaube wollte ich nicht in mein erstes Immobilieninvestment stecken. Die große Last auf den Cashflow war mit ein Dorn im Auge, irgendwie muss es doch möglich sein eine Immobilie zu erwerben die sich von Tag 1 zumindest selbst abbezahlt. Ein völliges Gegenteil bietet mir hier Chemnitz, in einem Excelszenario waren die Werte traumhaft, doch zu Beginn in eine Stadt mit einer der höchsten Leerstandsquoten Deutschlands zu investieren lag mir auch fremd. Mein Wunschimmobilie und mein notwendiger Kaufpreisfaktor lag also irgendwo in der Mitte. Relativ schnell ergab sich ein Bild, dass Immobilien über Kaufpreisfaktor 22 so gut wie nie einen positiven Cashflow generieren und ich jeden Monat einen Betrag dazu zahlen müsste. Meine regionale Entscheidung wurde also ein wenig durch mein Risikoverhalten und durch Leerstandsquoten beeinflusst.
Nach diesen Erkenntnissen begrenzte ich die Suche auf Märkte die ich kannte, in diesem Fall rede ich über das Hamburger Umland. Eine Ich grenzte meine Suche auf Städte im Umkreis von 50km von Hamburg ein und gewichtete die Bewertung der dortigen Infrastruktur sehr hoch. Bei der Auswahlen von Immobilien ist es mir sehr wichtig, dass diese über eine gute Autobahnanbindung verfügen um eine Attraktivität für Pendler zu erlangen. Eine weiteres wichtiges regionales Merkmal sollte eine Bahnanbindung sein, entweder durch das S-Bahn-Netz oder durch Regionalzüge um schnell nach Hamburg zu gelangen. Genau in diesen Lagen konnte ich Objekte passend zu meinem Kaufpreisfaktor finden und fühlte mich gut mit der zukünftigen Entwicklung der Immobilie. Weitere Faktoren wie Krankenhäuser, geplante Baumaßnahmen für das Verkehrsnetz oder Kindergärten sind ebenfalls Kriterien die ich habe mit in meine Suche einfliessen lassen.
Meine regionale Eingrenzung für meine Immobiliensuche stand somit fest. Nun konnte es losgehen und ich screente alle relevanten Internetportale nach vermietete Immobilien. Der Faktor der Vermietung war für mich ebenfalls wichtig um nicht einen hypothetischen Mietpreis anzunehmen und mich dann anschließen nach dem Kauf der Immobilie um die Mitersuche kümmern zu müssen.
Mein idealer Standort sah also wie folgt aus:
- 50km Umkreis von Hamburg
- Autobahnanbindung oder Planung einer Autobahn
- angebunden an das Bahnnetz von Hamburg
- Kaufpreisfaktor kleiner 22
Zum Anfang kann ich wirklich nur empfehlen sich auf einen Markt zu konzentrieren den man kennt, ich selbst wohne schon seit über 20 Jahren in Hamburg und Umland. Während meiner Suche erhielt ich auch durch mein Netzwerk Angebote für Immobilien in Leipzig und anderen deutschen Städten, aber dafür war ich noch nicht bereit.
Um euch einmal meine Entscheidungsfindung in Zahlen auszudrücken, habe ich hier die 3 Szenarien einmal in einer groben Kalkulation aufgezeigt:
Kreditdaten
Zins: 1%
Tilgung: 2%
Laufzeit bis Volltilgung: 40 Jahre
Standort Chemnitz:
Kaufpreis: 50.000€
Kaufpreisfaktor: 10
Annuität: 1.500€ p.a.
Mieteinnahmen: 5.000€ p.a.
Cashflow vor nicht umlagefähigen Kosten: 3.500€ p.a.
Standort Hamburg:
Kaufpreis: 150.000€
Kaufpreisfaktor: 30
Annuität: 4.500€ p.a.
Mieteinnahmen: 5.000€ p.a.
Cashflow vor nicht umlagefähigen Kosten: 500€ p.a.
Standort Wunsch:
Kaufpreis: 100.000€
Kaufpreisfaktor: 20
Annuität: 3.000€
Mieteinnahmen: 5.000€
Cashflow vor nicht umlagefähigen Kosten: 2.000€
Ohne die genauen Nebenkosten zu kennen, wird man in Hamburg keine Kapitalanlage finden die Cashflowpositiv ist, allerdings wäre die Immobilie immer vermietet. Chemnitz sieht wie bereits von den Zahlen her sehr gut aus, allerdings war ich zu frisch im Markt um die Entwicklung mit einem guten Gefühl einschätzen zu können. Bei meinem Wunschstandort sieht die Grobkalkulation gut aus und ich glaubte an die Entwicklung der Lage und die damit verbundenen Immobilienpreise.
Der Suchradius war gesetzt und die Suche konnte beginnen, doch wie teuer sollten die ersten Immobilien sein?
Wieviel muss ich für meine Immobilienstrategie investieren?
Die Frage nach der richtigen Investitionsgröße ist für mich recht einfach gewesen. Auch wenn ich Empfehlungen erhalten habe wie “keine gleich ein Mehrfamilienhaus” oder auch “fang doch erst einmal mit etwas unter 100.000€ an”, entschied ich mich dafür maximal 150.000€ zu investieren. Natürlich wählte ich eine Eigentumswohnung und kein Haus. Bei einer Eigentumswohnung hat man den Vorteil, dass man sich alle anfallenden Kosten an dem Gebäude mit den anderen Eigentümern teilt, also wird eine Dachsanierung mich nicht finanziell überraschen, da dies jahrelang vorher in den Eigentümerprotokollen steht und die Kosten durch eine Vielzahl an Eigentümer geteilt wird. Ein Objekt mit ca. 20 Wohneinheiten und max. 150.000€ waren für mich okay. Ich denke, dass man in einer strukturstarken Lage hier kaum Geld vernichten kann und im schlimmsten Fall mit einem blauen Auge davon kommt. Die Summe für meine erste Eigentumswohnung als Kapitalanlage war also gesetzt. Ich nahm mir vor in andere Objekte nur bis 250.000€ zu investieren um kein Klumpenrisiko aufzubauen. Relativ schnell kamen mir auch die ersten Mehrfamilienhäuser auf den Tisch die mit ein wenig Verhandlung und Anpassungen auch eine sehr interessante Kalkulation aufwiesen, dazu aber mehr in einem anderen Blogbeitrag.
Meine Suche belief sich also auf:
- erste Immobilie max. 150.000€
- Folgende Immobilie max. 250.000€
- Mehrere Eigentümer enthalten um ein geringes Risiko bei größeren Sanierungsarbeiten zu haben
Glücklicherweise gab es einige Objekte in meiner Region die in diesen Scope passten. Womit ich bloß vorher nicht gerechnet hätte, dass viele Banken sich damit schwer tun Immobilien als Kapitalanlage zu finanzieren wenn diese weniger als 40qm oder 45qm haben. Wenn man mit einem Baufinanzierungsvermittler diese Kriterien eingibt, fallen eine ganze Reihe an Banken raus, egal wie gut deine Bonität ist.
Wer ist der richtigen Finanzierungspartner für meine Baufinanzierung?
Wie ich bereits in meinem anderen Blogbeitrag geschildert habe, waren meine ersten Begegnungen mit Banken nicht die besten. Es mangelte an der Kommunikationsfreude der Berater und auch an der Lust ein Objekte um und bei 100.000€ zu finanzieren. Hinzu kam noch die Überraschung, dass Wohnung unter 45qm nicht gern gesehen sind.
Da ich mir nicht sicher war, ob ich lieber den direkten Bankkontakt bevorzuge oder lieber mit Maklern spreche die über 400 Banken prüfen können, tat ich beides. Ich engagierte 2 Baufinanzierungsvermittler und hatte meine engagierte Beraterin in der Bank gefunden. Die Baufinanzierungsvermittler nutzen eigentlich alle eine technologische Plattform und malen die nur ein wenig anders an. Die Schnittstelle bzw. Suchmaschine heißt Europace und liefert dem Berater eine gute Vorauswahl, diese Technologie gepaart mit einigem Wissen und Berufserfahrung kann einem sehr gute Zinsen ermöglichen. Jedoch wollte ich zulünftig keinen Mix aus 10 verschiedenen Banken haben, sondern alles zentral steuern um bei zukünftigen Gestaltungen mehr Spielraum zu haben. Natürlich wird sich diese Entscheidung zu Lasten des Zinssatzes auswirken, aber wenn ich in 5 Jahren 20 Immobilien aufbaue und über Veränderungen der Grundschuld etc. nachdenke, sehe ich wesentlich mehr Flexibilität darin alle Baufinanzierungen bei einer Bank zu haben, als wilde Partnerschaften bei 10 Banken.
Ich habe mich für eine Kontaktperson entschieden, mit der ich vor hatte über die nächsten Jahre einige Immobilien zu finanzieren.
Wie sieht die ideale Finanzierung für meine Immobilien aus?
So ziemlich die erste Frage die dir ein Banker oder Baufinanzierungsvermittler stellt ist “Wo soll die Finanzierung aussehen?” Meine Antwort war immer: 2% anfängliche Tilgung und Laufzeit von 10 Jahren. Wieso habe ich das gesagt? Weil diese Faktoren die niedrigste runrate boten. Vielleicht ist das Recht auf Sondertilgung möglich oder den Tilgungssatz anzupassen, aber das interessierte mich nicht wirklich. Es ging rein darum die maximale Hebelwirkung zu erzielen. Natürlich war mir klar, dass ich hierfür nicht alle Immobilien bis zur Rente abbezahlt habe und schon gar nicht im Bestand halten werden kann. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2% muss das ein oder andere Objekt nach 10 Jahren verkauft werden um das Eigenkapital in die anderen Immobilien zu stecken. Die 10 Jahre kommen daher zustande, weil nach aktueller Gesetzeslage eine Immobilie steuerfrei verkauft werden kann. Der Immobilienbesitzer kann also Zinsen, Abschreibungen und andere Aufwände über 10 Jahre in seiner Steuererklärung angeben und die Immobilie dennoch nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Ich wollte mir also ein Portfolio aufbauen, welches mein Eigenkapital hebelt, mit 2% getilgt wird, nach 10 Jahren einen Teil der Portfolios verkaufen und nutzen um andere Objekte zu tilgen. Klingt erst einmal super, aber wir schauen uns mal ein Beispiel an.
Wenn man eine Immobilie erwirbt für 200.000€ und davon ausgeht, dass die Mieteinnahmen die Annuität und andere anfallenden Kosten deckt. Sind nach 10 Jahren 42.000€ getilgt. Ich habe mir also eine Spardose aufgebaut in Höhe von 42.000€ diese Spardose wird durch den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren geknackt. Aber ich will nicht nur die Spardose knacken, sondern auch noch eine Immobilien mit Mieteinnahmen behalten. Ich benötige also 5 Objekte um eines nach 10 Jahren behalten zu können. Ich werde 4 Immobilien nach 10 Jahren verkaufen müssen um die Restschuld von knapp 160.000€ der 5ten Immobilie zurückzahlen zu können. Diese Immobilie bringt mir bei einem Faktor von 20 ca. 10.000€ passives Einkommen im Jahr. Laut dieser Milchmädchenrechnung hätte ich nur mit fremden Geld mir nach 10 Jahren 200.000€ an Wert aufgebaut und mir laufende Einnahmen von 10.000€ p.a. ermöglicht. Bitte denkt jetzt nicht, dass ich so einfach gerechnet habe, aber diese Kalkulation soll einfach mal den Leverage-Effekt von vollfinanzierten Immobilien verdeutlichen. In der Realität kommen noch sich verändernde Mieten und Preisentwicklungen hinzu. Um das vernünftig simulieren zu können, muss man schon Excel öffnen. Ein Beispiel dazu folgt bald 🙂
Will ich die Immobilien selbst verwalten?
Um einmal kurz Luft von der Zahlenschubserei zu holen, ist noch ein anderes Thema enorm wichtig. Wie will ich die Immobilien zukünftig verwalten? Will ich Mieter selbst suchen, will ich mich um jeden einzelnen Anruf des Mieters kümmern, weil der Wasserhahn tropft? All das wollte ich nicht, ich wollte so gut es geht alle Aufgaben die Arbeit verursachen rausgeben. Natürlich kosten diese Dienstleistungen Zeit, aber anstatt mich über einen Klempner für den Wasserhahn zu unterhalten, würde ich die Zeit lieber nutzen um neue Immobilien zu suchen. Ein Verwaltung soll für mich so gut wie alles erledigen, ich möchte nur regelmäßig meine Einnahmen überprüfen, auf den Eigentümerversammlungen sein und meine Immobilie in einem guten Zustand haben. Kleine Reparaturen sollen dabei nicht über meinen Tisch laufen. Für die Verwaltung und auch Wohnungssuche gibt es Menschen die darauf spezialisiert sind denen vertraue ich all diese Aufgaben an.
Welche finanziellen Ziele habe ich mir gesetzt?
Der ganze Aufwand den ich betreibe soll auch irgendwann einen Nutzen haben und sich in monatlich wiederkehrenden Einnahmen spiegeln, ich habe mich dagegen entschlossen auf tolle Verkaufserlöse zu hoffen und dann weiter arbeiten zu müssen oder ein volles Konto zu haben. Der Gedanke über monatliche Einkünfte mit relativ geringem Aufwand gefällt mir mehr. Mein Ziel war es meine Rente aufzubessern und zugegebenermaßen weit vor meiner Rente, also binnen von 10 Jahren Einnahmen durch Vermietung von 5.000€ im Monat zu generieren. Also wenn wir bei der oben genannten Kalkulation bleiben, hätte 30 Immobilien kaufen müssen und 24 davon nach 10 Jahren zu verkaufen. Wir reden hier von einem Betrag von 6 Mio € Kreditvolumen der für die Rechnung notwendig gewesen wäre, aber ich glaubte fest daran, dass es auch mit weniger gehen muss. Durch die Optimierung des Kaufpreisfaktors und einer kalkulierten Wertentwicklung ist dies zumindest in Excel einfach möglich. Über diese große Kalkulation schreibe ich noch einen extra Blogbeitrag. Mein Ziel stand zumindest fest: 5.000€ Mieteinnahmen im Monat in 10 Jahren und das völlig schuldenfrei. Alles unter der Prämisse von Tag 1 keine Liquidität zu verlieren.
Die Challenge begann!