Liebe Leser, in diesem Blogartikel möchte ich davon berichten wie ich auf das Thema Immobilien gestoßen bin und welche Hürden es für mich gab in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren. Ich kann euch sagen, der Spruch “jeder Anfang ist schwer” trifft auch hier zu, aber das erste Investment fühlt sich gut an und alles was danach kommt geht schneller und einfacher von der Hand. Viel Spaß beim Lesen, ich freue mich über euer Feedback zu meinem ersten Blogeintrag.
Inhaltsverzeichnis
Wie kam ich auf die Idee in Immobilien zu investieren?
Relativ schnell nachdem ich mein Studium beendet habe, wurde ich mit der Welt der Versicherungen und Altersvorsorge konfrontiert. Egal mit wem man sich austauscht oder welche Quelle man heranzieht, kaum jemand glaubt an unser staatliches Rentensystem. Die Notwendigkeit war also direkt da mich nach Möglichkeiten zur Altersvorsorge und dem langfristigen Aufbau von Vermögen zu beschäftigen.
Eine Immobilie zu besitzen lag mir immer fern, sofort kommen einem Gedanken auf die sich mit dem Klischee des Messis beschäftigen, ungeplante Renovierungskosten, ein haufen Verwaltungsaufwand und ein hohes finanzielles Risiko, weil man Fremdkapital aufnehmen müsste. Ein gang zur Bank direkt nach dem Studium kam für mich nicht in Frage. Viele mehr beschäftigte ich mich, wie zuvor auch schon, weiterhin sehr intensiv mit Aktien, Optionsscheinen und Investmentfonds.
Ein paar Jahre vergingen und diverse Experimente an der Börse konnte ich tätigen. Ich handelte exotische Werte, investierte in Fonds, löste meine Investments in Fonds wieder auch und blieb letztendlich bei klassischen Blue chip Investments. Mittlerweile sind wir in einer wirtschaftlichen Welt angekommen die sich immer schneller verändert und verschiedenste Geschäftsmodelle auftauchen und klassische Geschäftsmodelle disrupten. Den Weg der Dividenden Champions zu folgen, war für mich nicht mehr der richtige, somit switchte ich in diverse Technologie-Aktien und konnte damit eine gute Rendite erwirtschaften.
Doch mein Portfolio wies zwar eine überdurchschnittliches Wachstum auf, doch ich erhielt keine Dividenden und wußte nicht, ob ich irgendwann von diesen Werten eine Dividende erwarten kann, geschweige denn wie lange das Geschäftsmodell noch so existieren wird. Ich suchte also nach einer Alternative, die das Potential bringt für monatliche oder jährliche Ausschüttungen. Wenn man nicht daran glaubt, dass die Daimler, VW oder auch die Apple dieser Welt die nächsten Jahre weiterhin wachsen und die Dividende dabei immer mehr anheben, gelangt man relativ schnell an das Thema Immobilien als Kapitalanlage.
Bevor ich mich mit meinem Geld einfach in einer Thema stürze, fange ich erst einmal an mich zu belesen in diversen Quellen. Mein Erster Schritt ging in das Internet, wo auch sonst?
Wenn man das Internet zu Immobilien Investments befragt
Googelt man das Thema Immobilie als Kapitalanlage, erhält man 11.200.000 Treffer im deutschsprachigen Raum. Genug Wissen scheint also im Internet vorhanden zu sein. Allgemein scheint aber die Nachfrage nach dem Thema nicht zu steigen, dazu ein Ausschnitt aus dem Suchindex von Google.
Ich finde es erst einmal nicht verkehrt, wenn sich eine gleichbleibende Menge an Menschen für ein Thema beschäftigen, immerhin regeln Angebot und Nachfrage den Preis.
Schnell sieht man wie schwarz oder weiß die Welt im Internet sein kann. In diversen Immobilien Blogs wird davon geprägt wie man schnell und einfach in 10 Schritten reich werden kann mit Immobilien. Andere erzählen davon, dass die Investition in Immobilien bei den aktuellen Marktpreise gar keinen Sinn mehr macht. Woanders kann man sich Tutorials, Coachings etc. zum Thema “Wie werde ich der perfekte Immobilieninvestor” kaufen. Es ist also schwer geworden eine neutrale Sicht auf den Immobilienmarkt und die damit verbundenen Erfolgschancen zu erhalten. Die Meinungen reichen von “reich werden mit Immobilien ist super einfach” bis hin zu “lasst bloß die Finger davon, weil bald die nächste Blase platzte”. Mit ein wenig Menschenverstand erkennt man relativ schnell, dass die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen muss.
Ich las sowohl die Artikel der optimistischen Menschen und auch die Blogartikel der pessimistischen Menschen. Zwischendurch findet man immer mal gut geschriebene Berichte aus Tageszeitungen etc., diese bringen allerdings nicht die fachliche Tiefe mit sich, sondern beschäftigen sich vielmehr mit dem Immobilienmarkt auf einer Makroebene.
Neben den verschiedenen Immobilien Blogs, habe ich auch eine Reihe von Podcasts gehört, hier gibt es natürlich nur Erfolgsstorys zu hören, denn über die schlechten Investments spricht niemand, wenn er sein Coaching oder Buch im Anschluss verkaufen will.
Nichtsdestotrotz bringt jeder Artikel den man liest und jeden Podcast den man hört einen weiter und wenn nun einer Bruchteil davon einen Mehrwert stiftet, sollte man damit weiter machen. In den Zeiten von Remarketing und guten Targeting war auch relativ schnell mein Facebook-feed mit diversen Immobilienthemen voll, so konnte ich relativ einfach mich jeden Tag ein bisschen weiterbilden.
Letztendlich konnte ich zwischen den knapp 11 Mio Suchergebnistreffern zum Thema Immobilie als Kapitalanlage genug Quellen finden die ich noch heute regelmäßig lese.
Ich empfehle jeden da draußen, der sich ernsthaft mit dem Thema beschäftigen möchte, dass er erst einmal ein kleines Selbststudium durchgeführt um die absoluten Grundlagen kennenzulernen. Jeder sollte sich mit den unterschiedlichen Renditearten auskennen, wissen was ein Wirtschaftsplan ist und verstehen was die Aufgabe eines Notars im Kaufprozess ist. Einigermaßen vernünftige Excel-Skills sind auch von Vorteil um deine Immobilie vernünftig kalkulieren zu können.
Wie habe ich darauf reagiert?
Jetzt habe ich Wochen meiner Zeit damit verbracht mich aufzuschlauen, hinzu kamen noch diverse Bücher die ich gelesen habe und besonders wichtig war der Austausch mit Menschen die schon jahrelang in Immobilien investieren.
Meine Aktien-Portfolio wächst immer weiter, aber ich wollte unbedingt in Dinge investieren, die mir einen monatlichen Cashflow bereiten. Sicherlich habe ich mich über die quartalsweise Dividende von Apple gefreut, aber diese gab mir kein Gefühl der Sicherheit. Auch sind die monatlichen Investments in Aktien relativ begrenzt, da diese nur aus dem Eigenkapital stattfinden können. Nur wenige Banken würden einem “Normalbürger” Geld zur Verfügung stellen, damit er dieses an der Börse investieren kann. Es wurde also Zeit für ein Investment mit einem Leverage-Effekt. Für solch einen Hebel eignet sich eine Immobilie hervorragend. Zu Zeiten von Leitzinsen unter 1%, musste es doch eine Möglichkeit geben sein Eigenkapital zu hebeln.
Ich habe mich einfach von den Sprüchen der ganzen Coaches und der Pessimisten befreit und mich dem Thema mit geballten theoretischen Wissen gestellt. Ich nahm mir vor in eine Immobilie zu investieren. Zu beginn sollte es ein kleines Objekt sein, welches mein theoretisches Wissen in die Praxis wandelt. Ich war mir bewusst, dass ich etwas Lehrgeld zahlen werden würde, aber ich wollte diese Erfahrung von einem “passiven Einkommen” durch eine Kapitalanlage in Immobilien endlich machen.
Mein erster Schritt zum Kauf einer Immobilie
Wenn jemand frisch auf den Arbeitsmarkt kommt, dann empfehle ich ihm immer ein paar Bewerbungen zu schreiben und Gespräche mit Arbeitgebern zu führen, bei denen er eh nicht anfangen möchte. Dies soll eine Übung sein um sich auf die richtigen Chancen vorzubereiten. Genau so tat ich es auch. Alle meine ersten Immobilien die ich anfragte, waren rein zu dem Zweck, einmal den Prozess zu durchlaufen. Wie rede ich mit Maklern? Wie sehen Wirtschaftspläne aus? Wie sehen Grundbücher aus? Wie sehen Teilungserklärungen aus? Welche Arten von Wirtschaftsplänen gibt es? Was steht in den Protokollen der Eigentümerversammlung? Dies waren alles Dinge von denen ich zuvor nur gelesen hatte.
Schnell merkte ich, dass jede Immobilie anders ist und ich es letztendlich in einem wenig standardisierten Markt zu tun habe. Die Immobilien die ich mir anschaute waren alle bis max. 150.000€ Objektwert. Dies sind alles Immobilien von Privatpersonen, die seltenst gut vorbereitete Unterlagen haben und auch oft erschreckend wenig Ahnung von Ihren Immobilien haben. Man hat es mit Menschen zu tun, die meist die größte Investition ihres Lebens verkaufen wollen und nicht mit Investoren, die dies tagtäglich tun.
Jedes einzelne Objekt kalkulierte ich in einer großen Exceltabelle, die ich bei Gelegenheit auch hier zum download bereitstellen werden, und entdeckte immer mehr versteckte Kosten, von denen ich in keinen Immobilien Blog etwas lesen konnte. Irgendwann war ich soweit, dass ich mich mit meinen Wissen und meinen Excel-Künsten gut vorbereitet fühlte um meine erste Immobilie zur Kapitalanlage zu erwerben.
Doch bevor ich in die Immobilie investieren konnte folgte der Weg zur Bank / Wo soll es hingehen?
Sofern mir eine gute erste Immobilie zur Kapitalanlage vor die Nase kommt, wollte ich perfekt vorbereitet sein, dazu gehören auch Erstgespräche mit Banken und die vorbereiteten Unterlagen. Ich dachte, dass sei kein Problem, allerdings zeigte mir die Realität etwas anderes. Mein erstes Gespräch war mit meinem Berater meiner Hausbank, wir machten eine kleine vorab Indikation zur Bewertung meiner Bonität und bis zu welchem Volumen meine Hausbank mich bei einer Baufinanzierung unterstützen würde. Die Ergebnisse klangen gut und ich war sehr optimistisch. In einem kleinen Nebensatz sagte mir mein Berater, dass er das leider nicht machen darf und mich zu einer Kollegin schicken muss. Okay halb so wild, dachte ich mir. Ein paar Tage später saß ich an dem Tisch der Kollegin und wir lernten uns kennen. Alles klang weiterhin super und ich reichte meine Unterlagen ein. Nachdem sich die Beraterin nach einer Woche wieder melden wollte, vergingen 3 Wochen in denen nichts passierte.
Somit rief ich die Dame an um nach dem Stand meiner Unterlagen zu fragen. Ganz erstaunt war die Beraterin, als ich ihr mitteilte, dass ich noch nichts von ihr gehört habe, es muss sich wohl um einen Systemfehler handeln und ich hätte mich ja schon eher melden können. So ganz verstand ich das Verhältnis zwischen Kunden und Dienstleister nicht mehr, es sei also meine Pflicht der Bank hinterher zu laufen, obwohl man mir schnellen Kontakt versprach. Wir hatten nun die Angelegenheit geklärt und ich glaubte, dass es sich um einen ominösen Systemfehler handelte der wohl ein paar Anträge zur Baufinanzierung verschluckt hat. Weitere zwei Wochen vergingen und ich rief demütig an um nach dem Fortschritt zu fragen. Wieder war die Dame etwas genervt, dass ich mich doch eher melden kann, wenn ich nichts erhalte.
Damit war nun Schluss und ich entschied meine Hausbank zu verlassen und ging zu einer anderen Bank. Der dort ansässigen beraterin erzählt ich wieder von meinem Vorhaben, dass mir Geschwindigkeit wichtig sei und ich nicht noch einmal so etwas wie bei meiner Hausbank erleben möchten. Sie versicherte mir, dass ich bei ihr in guten Händen sei und Sie sich stets schnell meldet. Nach 4 Wochen hatte ich immer noch kein Lebenszeichen von Ihr gehört, ausser das meine Unterlagen gut aussehen und es keine Probleme geben dürfte. Nun hatte ich ein konkretes Objekt in das ich investieren wollte. Also folgte der Anruf bei meiner Beraterin bei der neuen Bank. Sie war direkt pampig und sagt, dass eine Unterschrift fehlte und sie daher nicht alle Unterlagen einreichen konnte.
Nach der Rückfrage wieso sie mir dies denn vor 4 Wochen nicht mitteilte hieß es wiederum nur, dass ich mich doch hätte melden können. Hier wiederholt sich die Geschichte und sämtliche nachfolgend versprochene Termine wurden nicht eingehalten. Mein letztendlicher Entschluss war, auch diese Beraterin zu verlassen und mich auf den Tip eines Freundes zu konzentrieren, hier gelangte ich endlich an eine schnelle und zuverlässigen Beraterin einer großen Deutschen Bank.
Parallel machte ich dennoch meine Erfahrung mit Maklern für Baufinanzierung um die Konditionen gegenseitig zu prüfen. In nur 3 Wochen konnte ich mich mit dem Verkäufer einigen, eine erste Finanzierung besorgen und einen Notartermin machen und erwarb somit meine erste Immobilie zur Kapitalanlage.
Am meisten Nerven hat es mich gekostet mit den Banken zu sprechen, im Erstgespräch bekommt man immer ein gutes Gefühl vermittelt, aber bei kleinen Kreditsummen sind die Ambitionen der Bankberater nicht sonderlich groß. Ich kann euch nur als Tip geben, sucht euch im Vorfeld einen vernünftigen Berater oder Makler, ihr spart viel Zeit und Nerven.
Meine damalige Strategie zum Aufbau eines Immobilienbestandes
Zu dem damaligen Zeitpunkt hatte ich mich schon mit nahezu jeder möglichen Strategie auseinandergesetzt wie man in Immobilien als Kapitalanlage investieren kann. Was es alles für Strategien gibt, werde ich weiteren Blogbeiträgen noch beschreiben. Nun will ich euch erst einmal kurz vorstellen mit welchen Strategie ich gestartet habe.
Für mich gab es eine wesentliche Prämisse die eine Kapitalanlage erfüllen muss. Ab Tag eins sollte diese einen positiven Cashflow ausweisen. Kurz gesagt, am Ende des Monats muss nach Abzug aller Kosten muss das Geld auf dem Konto mehr werden. Dabei habe ich nicht nur die liquiditätswirksamen Aufwände eingerechnet, sondern auch kalkulatorische Aufwände für Mietausfall oder für die eigenen Instandhaltungsrücklagen.
Um das Eigenkapital maximal zu hebeln, war es mir ebenso wichtig, dass ich eine 100% Finanzierung für die Immobilie von der Bank erhalte, was bei der Marktlage auch ohne Probleme möglich war. Lediglich die Nebenkosten des Kaufes wollte ich selbst zahlen.
Schnell merkte ich das in meine Strategie nur Kapitalanlage mit einem Kaufpreisfaktor von max. 20-22 passten. Hier also noch einmal kurz gefasst:
- Cashflow positiv ab Tag eins
- Kaufpreisfaktor max. 22
- 100% Finanzierung
- Volumen max. 150.000€
Mit diesen Eckpfeilern konnte ich den Markt sehr gut screenen. Ich schaute erst einmal auf Märkte die mir bekannt waren, also Städte + Umland in denen ich lebe oder mal gelebt habe. Mein Zugang zum markt waren die typischen Internetportale. Es Erfahrung habe ich gelernt, dass man viel Geduld und Verhandlungsgeschick benötigt um Objekte zu finden die in den eigenen Investementscope passen. Baut man die Suche in die tägliche Routine ein, wird dies von Tag zu Tag einfacher und man lernt relativ schnell wie man mit möglichst wenig Aufwand an die relevanten Informationen zur Immobilie kommt.
Genau dieser Weg der Ausarbeitung meiner Strategie, der Suche, dem Weg zur Bank, der Einigung mit dem Käufer und der letztendlichen Unterzeichnung des Vertrages haben 1,5 Jahre gedauert. Doch mittlerweile bin ich auf einem Niveau angekommen, dass ich ca. 20 potentielle Objekte im Monat analysieren kann und 4-6 Besichtigungen durchführen kann.
Das war mein Weg zu ersten Immobilie als Kapitalanlage. Ich wünsche euch viel Erfolg bei eurem Weg!